E’ redditizio aprire un bed & breakfast? Quanto guadagna e quanto costa una piccola struttura ricettiva

La recente crisi economica, la voglia di creare una propria attività e la possibilità di poter avere entrate extra, ha portato negli ultimi anni alla nascita di moltissimi bed and breakfast e case vacanze. Spesso ci sono soluzioni abitative che permettono di sfruttare stanze inutilizzate e opportunamente adibite per ospitare eventuali viaggiatori. Insieme al fenomeno delle case vacanze, i B&B sono oggi una forma particolarmente sfruttata da milioni di turisti (sia italiani, ma soprattutto stranieri) che ogni anno desiderano visitare il nostro Paese, senza spendere cifre folli e soggiornando in ambienti accoglienti e familiari.

Molti di noi durante le vacanze, o semplicemente per un weekend, avranno sfruttato l’opportunità di risparmiare, soggiornando in un comodo B&B. Terminata l’esperienza, sarà magari balenata nella mente l’idea o solo il desiderio, di aprire un bed and breakfast sulla base di quanto appena vissuto. Capita di avere a disposizione case molto grandi, con ambienti lasciati miseramente vuoti o poco sfruttati. In questi casi la soluzione di trasformare questi spazi, al momento inutilizzati, in fonti di reddito supplementari, potrebbe essere un’idea decisamente azzeccata.

Certo le domande che affollano la mente di chi vorrebbe aprire un B&B sono veramente molte, ma se si vuole dare una svolta alla propria vita gestendo un’attività propria, è bene porsele fin da subito e trovare anche delle risposte.

Una delle questioni che immediatamente tormentano il futuro gestore di un bed and breakfast è molto semplice ma altrettanto importante:

è redditizio aprire un Bed & Breakfast?

E a questa domanda ne seguono altre come un fiume in piena:

• Quali sono gli investimenti da effettuare?
• Ci sono dei requisiti particolari che devono essere rispettati?
• Quante e quali tasse si pagano?
• Si possono ottenere delle agevolazioni o dei finanziamenti?
• È un’attività che si svolge nel tempo libero o richiede totale impegno?

Come puoi vedere le domande sono molte ma, alla fine, quello che veramente importa è sapere se è redditizia o meno la gestione di un B&B e se è effettivamente conveniente aprire questo tipo di attività.

       Indice:

• Requisiti per aprire un bed & breakfast
• Bed & breakfast familiare o professionale?
• Tassazione di un bed & breakfast occasionale e professionale
• Agevolazioni e finanziamenti per i bed and breakfast
• E’ conveniente aprire un bed and breakfast?
• Conclusioni

Requisiti per aprire un bed & breakfast

Guadagnare da un’attività è la cosa principale, in pochi lavorano per il solo piacere di farlo… Per poter campare serve il vile denaro, pertanto, è fondamentale capire fin da subito se la bilancia tra costi e ricavi di una nuova attività penderà da una parte o dall’altra. Prima di addentrarci nella questione relativa all’eventuale redditività di un B&B, è opportuno sapere brevemente cosa si intende per bed and breakfast e quali requisiti siano necessari per poterlo avviare.

Il primo aspetto è quello di verificare la legge regionale in materia, differente da Regione a Regione. Successivamente si deve fare richiesta della SCIA (segnalazione di certificato di inizio attività) al proprio comune direttamente o tramite internet. Attraverso la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è praticamente immediata.

Serviranno poi una serie di altri documenti tra i quali: eventuali planimetrie dello stabile, contratti di proprietà o di affitto ed eventuali polizze assicurative. Già in questa fase iniziano le prime spese: alcuni Comuni possono chiedere anche fino a 150 euro per la gestione della SCIA.

Un bed and breakfast deve rispettare tre caratteristiche imprescindibili:

• numero di camere ridotto;
• un contesto familiare che vive normalmente nell’abitazione che ospita il B&B;
• la possibilità di entrare in stretto  contatto con la realtà del luogo dove si soggiorna.

Veniamo ad un altro aspetto fondamentale, i requisiti che deve soddisfare l’alloggio. Anche in questo caso variano da Regione a Regione ma in linea di massima possiamo dire che devono essere rispettate le seguenti specifiche:

• un massimo di tre camere da letto (sei in alcune regioni), non oltre sei posti letto (dodici in alcune regioni);

• le camere da letto devono avere una superficie minima (8 mq per un letto, 14 mq per due letti);

• alle camere si deve accedere senza attraversare altre camere o servizi destinati ai familiari o ad altri ospiti;

• è previsto un arredamento minimo (letto, comodini, armadio, sedia e cestino rifiuti);

A tutti questi requisiti se ne aggiungono altri più specifici che riguardano i servizi offerti (lavabiancheria e colazione), i servizi sanitari, eventuali soppalchi, altezze e volumi minimi delle stanze ecc.

È bene sapere che non tutte le camere a disposizione potrebbero essere adatte per ospitare un B&B o che, nel complesso, la struttura immobiliare possa essere ritenuta non idonea. Sono tutti aspetti da tenere ben presenti perchè potrebbero comportare degli interventi per mettere in regola l’immobile, quindi investimenti e spese da dover affrontare prima di iniziare

Bed & breakfast familiare o professionale?

Eccoci ad un’altra annosa questione: che differenza c’è tra un bed and breakfast a conduzione familiare e uno, invece, professionale? Anche se a volte il confine è estremamente sottile ci sono notevoli differenze.

Per bed & breakfast familiare si intende un’attività occasionale con una serie di caratteristiche:

• l’affitto delle stanze deve assolutamente essere occasionale;

• il proprietario deve avere una fonte di reddito principale (lavoro dipendente, altra attività professionale, ecc.);

• gli unici servizi offerti sono la colazione e la pulizia della camera.

• l’offerta di servizi aggiuntivi deve essere minima o completamente assente;

• tutti i servizi offerti al cliente (pulizia, colazione e rifacimento delle stanze) devono essere eseguiti dal proprietario o da componenti della famiglia.

• l’immobile utilizzato per l’attività di B&B deve avere come scopo principale la soddisfazione delle esigenze abitative del proprietario (eventualmente del suo nucleo familiare).

•  si possono utilizzare al massimo tre stanze per ospitare i clienti, con un totale di sei posti letto, un minimo di 45 giorni di apertura continuativa e un massimo di 270 giorni di apertura in un anno.

Un bed & breakfast professionale invece soddisfa requisiti quasi completamente opposti:

• attività svolta in modo continuativo con elevato numero e ricambio di ospiti;

• l’immobile deve essere destinato esclusivamente all’attività e alle esigenze abitative degli ospiti;

• il numero massimo di camere è 6 con fino a 12 posti letto;

• l’ubicazione delle stanze deve essere al massimo in due appartamenti che fanno parte del medesimo stabile;

• il titolare non deve avere altre attività lavorative principali;

• il titolare può avere un numero non precisato di collaboratori;

• si possono fornire all’ospite molti servizi aggiuntivi (attrezzature sportive, biglietti omaggio per altre attività, noleggio autovetture e biciclette);

• possono essere fatti investimenti ingenti per pubblicizzare l’attività utilizzando qualsiasi mezzo possibile.

La differenza tra B&B occasionale a conduzione familiare o professionale è importante perché cambia completamente il tipo di tassazione, gli oneri e gli adempimenti da rispettare.

È un aspetto fondamentale perché da questa scelta dipende molto del futuro della tua attività di host: dall’essere un’attività remunerativa ad un totale buco nell’acqua, con perdita di tempo e, soprattutto, denaro se gestita malamente.

Tassazione di un bed & breakfast occasionale e professionale

L’Agenzia delle Entrate ha stabilito la suddivisione tra piccole attività ricettive occasionali e attività imprenditoriali. E’ considerata attività ricettiva occasionale quando il contribuente (persona fisica) rispetterà due fondamentali condizioni:

• l’occasionalità del servizio;
• la non presenza di mezzi organizzati;

A livello tributario i proventi di un bed and breakfast occasionale sono tassati come redditi diversi e soggetti alle aliquote ordinarie e all’addizionale IRPEF.

Ai sensi dell’art.67 comma 1 lett.i del TUIR tassazione locazione struttura ma non abituale, il reddito è soggetto agli scaglioni IRPEF 2018 che vanno da un minimo del 23% ad un massimo del 43%.

Quindi la situazione in questo caso è molto semplice. Non serve nessuna partita IVA, nessuna iscrizione alla Camera di Commercio. Il principio che si applica è quello di cassa, il reddito totale si calcola facendo una semplice differenza tra gli incassi e le spese considerate inerenti l’attività. Basterà poi inserire il reddito nel quadro RL del modello unico UNICO PF o nel quadro D del modello 730.

Il gestore di un un B&B familiare non dovrà far altro che avere un minimo di organizzazione, tenere le quietanze dei singoli corrispettivi incassati e la documentazione delle spese (ricevute fiscali, fatture, scontrini).  È bene ricordare che su ogni quietanza superiore ai 77 euro è obbligatorio mettere una marca da bollo da 2 euro.

Qualora l’occasionalità del servizio non sussistesse più e l’attività di host diventasse continuativa, non non sarà più possibile restare con una gestione familiare ma sarà necessario trasformarla in una vera e propria professione.

Si entra in un altro mondo non tanto per la gestione, quanto per le regole da rispettare. Innanzitutto, il proprietario è considerato un imprenditore a tutti gli effetti e il B&B diventa la sua impresa. Le conseguenze di questa variazione, a livello di obblighi burocratici, sono:

• obbligo di iscrizione alla Camera di Commercio;
• obbligo di apertura della partita IVA;
• emissione di regolare ricevuta fiscale per ogni soggiorno o fattura se richiesta dal cliente;
• apertura posizione INPS gestione commercianti;
• determinazione del reddito di impresa;
• tenuta contabilità;
• corrispettivi soggetti al IVA al 10%.
• tassazione IRES, IRPEF, IRAP e addizionali sia regionale che comunali a seconda della forma giuridica scelta.

Leggere questo elenco potrebbe far scappare subito la voglia di gestire un B&B come attività d’impresa ma, parlando di tassazione, ad esempio, un B&B professionale può optare per il regime forfettario con una complessiva semplificazione a livello burocratico ed un ingente risparmio fiscale.

Per attività commerciali di dimensioni ridotte, come appunto un bed and breakfast, è possibile applicare questo regime fiscale agevolato.

In pratica, i proventi derivanti dall’attività vengono sottratti al regime ordinario dell’IRPEF e tassati separatamente; questo evita che si vadano a sommare all’imponibile IRPEF della persona fisica che gestisce l’attività.

Nel concreto gli incassi del B&B saranno tassati con un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa al 15% che scende al 5%, per i primi 5 anni di attività. La base imponibile a cui applicare l’imposta sostitutiva è calcolata sul 40% del fatturato complessivo, preventivamente decurtato dai contributi provvidenziali versati nel corso dell’anno.

Il regime forfettario pertanto offre la possibilità di usufruire di notevoli agevolazioni: è possibile richiedere una riduzione dei contributi da versare pari al 35%. Unico requisito richiesto è la presentazione della domanda entro il 28 febbraio di ogni anno.

Se pensate che sia finita qui vi sbagliate, per poter usufruire del regime fiscale forfettario, serve rispettare determinati requisiti:

• i guadagni annui non devono superare i 50mila euro;

• le spese sostenute possono essere al massimo di 5mila euro per lavoro accessorio, dipendente e per i compensi erogati ai collaboratori;

• il costo dei beni strumentali, alla data di chiusura dell’esercizio, non deve superare i 20mila euro (al lordo degli ammortamenti).

Agevolazioni e finanziamenti per i bed and breakfast

Un B&B occasionale, non essendo annoverato tra le attività di impresa, è caratterizzato da una natura giuridica che ne preclude l’accesso ai finanziamenti a fondo perduto. Finanziamenti che potrebbero invece essere sfruttati da un B&B professionale essendo un’attività commerciale a tutti gli effetti.

In ogni caso è bene fare attenzione ai vari regolamenti ed iniziative regionali che potrebbero mettere a disposizione finanziamenti specifici anche per le strutture familiari.

E’ conveniente aprire un bed and breakfast?

Giunti a questo punto e con le idee spero più chiare, arriviamo al nocciolo della questione:

conviene o no aprire un B&B?

La prima importante valutazione è sapere esattamente qual è il punto di partenza e decidere dove si vuole arrivare. Quindi scegliere tra una gestione familiare o professionale sarà una decisione basilare che condizionerà tutto quello che ne consegue. Se analizziamo i dati dei B&B che vengono aperti ogni anno la scelta più gettonata rimane ancora quella dell’attività puramente occasionale.

Il numero di coloro che decidono di fare il grande passo e diventare veri e propri imprenditori è in crescita, ma i numeri danno ancora ragione alla gestione familiare.

Dal punto di vista burocratico non c’è partita tra le due tipologie, il B&B occasionale, come hai visto, non prevede alcun adempimento complesso e una gestione parecchio “casalinga”  realizzabile da chiunque..

Ma, il fatto di poter aver accesso a finanziamenti a fondo perduto per attività commerciali con partita IVA, che per le strutture familiari non sempre sono previsti, non è da sottovalutare.

Diciamo che, una volta avviato il B&B familiare, con tre stanze, semplice da gestire, nessun contabile per le quietanze e la nota spese, nessun collaboratore da dover pagare e tutti i servizi  svolti dal gestore in collaborazione con i familiari, sarà sempre possibile, in futuro, se gli affari dovessero andare per il verso giusto, ampliare l’attività trasformandola in professionale.

Fino a qui tutto bene ma c’è un altro aspetto da valutare, quello della zona e della concorrenza. Negli ultimi anni i B&B hanno avuto una crescita esponenziale soprattutto in luoghi molto legati al turismo. L’Istat ha calcolato che attualmente, in Italia, i B&B sono più di 25mila. Questo da un lato dimostra come siano strutture che riscuotono successo e gradimento tra i viaggiatori, ma dall’altro che esiste un altissimo grado di concorrenza. Perciò è bene valutare la propria zona e controllare i possibili competitors del futuro business.

Se si vuole guadagnare bisogna attirare la clientela; come si sa il miglior modo è la pubblicità che rimane l’anima del commercio. Pubblicizzare l’esistenza di una piccola struttura ricettiva extra alberghiera è fondamentale per avere successo e introiti. Internet è senza dubbio il canale da prediligere perchè da questo punto di vista è uno strumento assolutamente imbattibile.

Attenzione a come gestire la promozione online e, per sicurezza, richiedere tutte le informazioni riguardanti le normative regionali presso l’ufficio del turismo della propria regione.

Fatte queste opportune considerazioni sarà necessario sedersi ad un tavolo con carta, penna e calcolatrice per capire quanto possa costare aprire e gestire il tuo B&B.

Il costo principale è senza ombra di dubbio quello dell’immobile: nessun problema se si decide di avviare l’attività in una struttura di proprietà ma, diverso sarebbe se si fosse costretti a pagare l’affitto o, eventualmente, accendere un mutuo per averne la disponibilità.

Potrebbero servire, inoltre, opere di ristrutturazione per mettere a norma ed abbellire la struttura: una cifra plausibile potrebbe aggirarsi intorno ai 20mila euro. Aggiungiamo a questi anche i costi necessari per l’arredamento delle camere e delle aree comuni della futura struttura ricettiva.

E’ necessario considerare, inoltre, i costi di gestione che comprendono: internet e le utenze, l’utilizzo di elettrodomestici (lavastoviglie, lavatrice ecc), gli strumenti e il materiale per la pulizia e eventuali manutenzioni (tecnico caldaia, elettricista).

Sembrano delle banalità ma ti assicuro che non lo sono affatto. Quando si tratta di una piccola attività saltuaria l’analisi dei più piccoli dettagli fa la differenza tra un successo o un fallimento.

Arriviamo alla parte più interessante del discorso: il tanto agognato guadagno.

I prezzi attuali dei B&B variano dai 40 fino agli 80 euro a stanza per notte. Sono cifre indicative ma diciamo che la forchetta di prezzo è, a grande linee, questa. Poi ci sono molteplici fattori che vanno ad influenzare il prezzo della camera… E’ facilmente comprensibile che un B&B nel centro di Firenze avrà un prezzo decisamente più alto di uno situato a 7-8 km dal centro storico.

Oltre alla location, altro fattore determinante è il periodo dell’anno; l’alta o la bassa stagione incidono pesantemente sul prezzo del soggiorno.

Non bisogna scordarsi come ho già detto, che un B&B occasionale ha un tetto di 45 giorni di apertura continuativa e un massimo di 270 giorni di apertura in un anno. Ci sono periodi di inattività da mettere in conto.

Anche la permanenza di un ospite ha dei limiti che in alcune Regioni non possono superare i 30 giorni consecutivi mentre in altre, come la Lombardia, non viene specificato. Quindi, considerando un B&B con 3-4 stanze e 6 posti letto, in una zona con un buon afflusso di turisti, riuscendo ad occupare tutte le camere per almeno il 50% del periodo, in un anno si possono incassare senza problemi cifre attorno ai 40-45 mila euro.

Togliendo le tasse e le spese di gestione il guadagno effettivo sarà circa la metà o forse anche qualcosa meno. Sono stime che hanno validità solo se si da per scontato che la gestione sia ottimale e con un servizio sempre soddisfacente.

Conclusioni

Con un B&B non si diventa certo ricchi ma si possono ottenere delle belle soddisfazioni. Il guadagno c’è. Quanto, come abbiamo visto, dipende. I fattori che incidono sui profitti finali sono molteplici e vanno valutati attentamente prima di buttarsi a capofitto in questa nuova avventura.

Il consiglio finale è di decidere con calma e serenità, soprattutto, dopo aver preso tutte le necessarie informazioni.

Come hai avuto modo di leggere, i regolamenti che riguardano i B&B variano da Regione a Regione, perciò, informarsi presso gli organi competenti è di fondamentale importanza per iniziare con il piede giusto.

Alla fine, il successo o il fallimento di un B&B dipende molto da chi lo gestisce, dalle sue capacità di pianificare l’attività in modo da ridurre al minimo i costi superflui e, soprattutto, dalla passione che metterà in questo nuovo “lavoro”.