Locazioni turistiche e Airbnb in nero: rischi, sanzioni e adempimenti

Sviluppatasi esponenzialmente negli ultimi anni, la moda di Airbnb sta assumendo l’aspetto di un vero e proprio fenomeno sociale ed economico che coinvolge un sempre maggiore numero di persone.

Airbnb è una community che consente di affittare, per uso turistico, camere nella propria abitazione, oppure alloggi di proprietà, con costi decisamente più contenuti rispetto rispetto alle tradizionali sistemazioni in albergo.

Ideato nel 2007 a San Francisco ad opera di tre studenti americani, questo sistema è stato poi sviluppato e perfezionato al punto di coinvolgere una grandissima fascia di viaggiatori e host.

L’anno successivo il servizio è approdato anche in Italia, che, grazie alla ricchezza del suo patrimonio artistico, è diventata fin da subito uno dei principali poli attrattivi preferiti dall’organizzazione.

       Indice:

• Come mettere in affitto un appartamento su Airbnb
• Tipologie di affitti Airbnb
• Quali sono gli obblighi di una locazione turistica
• Come stipulare un contratto di locazione turistica
• Affitto percepito e dichiarazione dei redditi
• Quali sono i rischi e le sanzioni in caso di evasione fiscale
• In che cosa consiste il “bollino antifurbetti”

Come mettere in affitto un appartamento su Airbnb

Per “aprire un Airbnb” è, necessario possedere una o più camere da mettere a disposizione degli ospiti, oppure un appartamento le cui dimensioni possono essere variabili.

Il primo passo è quello di iscriversi alla community (anche tramite account Facebook) e pubblicare l’annuncio relativo alla propria offerta, completandolo con tutte le informazioni necessarie da fornire ai potenziali ospiti.

Oltre a tutti dati logistici, è consigliabile allegare anche svariate foto per descrivere dettagliatamente la soluzione che si intende proporre; a richiesta, Airbnb offre gratuitamente i servizi di fotografi professionisti.

Le tariffe sono libere, così come nessun vincolo è previsto circa la disponibilità dei locali (utilizzabili anche soltanto in determinati periodi dell’anno) e alle modalità di cancellazione.

I pagamenti ammessi sono tramite bonifico bancario, carta di credito o Paypal. L’organizzazione garantisce una copertura assicurativa per furti o atti vandalici fino a un valore di 35mila euro.

Esiste, inoltre, un centro assistenza in grado di fornire tutte le informazioni relative alla gestione di un affitto Airbnb, sia in fase organizzativa che operativa.

Ovviamente, i presupposti per portare avanti un’attività di questo genere prevedono la massima trasparenza e il rispetto della normativa, ormai piuttosto stringente, relativa alle locazioni brevi. Nel caso in cui il gestore di Airbnb non sia in regola con tutte le regole previste dalla legge, le potenziali conseguenze saranno pesanti e comportano sanzioni pecuniarie non trascurabili.

Tipologie di affitti Airbnb

Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali, esiste una complessa normativa in materia, che ha lo scopo di tutelare la corretta gestione delle affittanze turistiche.

C’è una netta distinzione tra un affitto occasionale e un affitto professionale o imprenditoriale; nel secondo caso, infatti, ci si riferisce a persone che affittano “per mestiere” le loro strutture abitative e che quindi sono tenute a rispettare precisi requisiti tecnici ed economici.

Il fattore discriminante tra queste due opzioni è rappresentato dal tempo: infatti, un affitto occasionale non deve essere superiore ai 3 mesi consecutivi ma nemmeno inferiore ai 7 giorni. Se, al contrario, si va oltre questi termini, e il proprietario dispone di tre o più alloggi da affittare, si parla di attività imprenditoriale.

Per sfruttare questa seconda possibilità è necessario presentare una specifica domanda presso il comune dove si trova l’immobile e richiedere l’autorizzazione ad affittarlo, comunicando anche un listino prezzi che deve essere sempre aggiornato.

Gli introiti derivanti dalla locazione degli Airbnb gestiti in forma imprenditoriale devono essere dichiarati attraverso il Modello Unico.

Per quanto riguarda, invece, l’affitto occasionale derivante da una limitata disponibilità di strutture abitative e quindi, anche con guadagni solitamente inferiori, la procedura richiesta è decisamente più snella, e prevede la sola  messa in regola delle strutture stesse.

Quali sono gli obblighi di una locazione turistica

Nel caso in cui l’affitto turistico abbia una durata inferiore ai 30 giorni, non sussiste l’obbligo di registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Tutte le volte in cui questo termine viene superato, il proprietario dovrà invece pagare l’imposta prevista dal registro tramite modulistica F24 per registrare obbligatoriamente il contratto all’Agenzia delle Entrate, oppure scegliere la cedolare secca.

Oltre a tali doveri, il locatore è tenuto a denunciare, presso le autorità di pubblica sicurezza, tutti i dati del locatario, allegando il permesso di soggiorno in caso di cittadini extra comunitari. Questa comunicazione deve essere effettuata necessariamente entro 48 ore dal momento in cui viene avviato il rapporto d’affittanza.

Come stipulare un contratto di locazione turistica

Anche se finora non esiste una regolamentazione precisa riguardo ai contratti di affitto turistico, è sempre consigliabile sottoscrivere un regolare contratto di locazione per ottenere determinate garanzie a tutela di entrambi le parti coinvolte.

Un contratto di questo tipo deve contenere i dati anagrafici del proprietario e dell’affittuario, l’esatto indirizzo della casa, la sua composizione, gli importi relativi alla caparra , al canone, e tutte le eventuali spese incluse o escluse nella locazione.

E’ necessario, inoltre, che nel contratto siano scrupolosamente specificate le modalità per il rilascio dell’immobile e i termini per la sua consegna, informazioni di fondamentale rilevanza quando è previsto un continuo ricambio di locatari, nella maggior parte dei casi, non conosciuti.

Infatti, uno dei principali rischi collegati all’affitto turistico, dipende proprio dall’impossibilità, spesso per mancanza di tempo, di vagliare con attenzione le caratteristiche di chi prende in locazione una proprietà accollandosi una buona dose di probabilità che questi non siano proprio dei galantuomini.

A differenza di un contratto d’affitto a lungo termine, quello breve non consente di documentarsi adeguatamente su chi si incontra e, pertanto, diventa prioritaria la necessità di tutelarsi attraverso un contratto dettagliato e preciso in ogni suo punto.

La redazione di un contratto di locazione sarebbe sempre opportuna, anche per affitti di durata inferiore ai trenta giorni, obbligo che non viene richiesto per legge, ma che rappresenterebbe una forma di tutela per le parti, in particolare, proprio per il proprietario dell’immobile.

Nel caso in cui la permanenza superi i trenta giorni, la stipula del contratto diventa obbligatoria, con spese di registrazione equamente suddivise tra proprietario ed affittuario.

Affitto percepito e dichiarazione dei redditi

La relazione che intercorre tra i canoni d’affitto turistico percepiti e il loro percorso fiscale è strettamente collegata alle variabili relative alla tipologia della locazione, alla sua durata e al carattere occasionale oppure imprenditoriale della stessa.

Quando l’attività è di tipo imprenditoriale, i proventi relativi vengono classificati come “redditi d’impresa” e come tali devono seguire uno specifico iter burocratico e fiscale.

Se invece l’attività è occasionale, i redditi possono concorrere al computo dei “redditi diversi” , e quindi assoggettati agli scaglioni Irpef tra il 23% e il 43%, oppure a redditi fondiari.

Per qualsiasi tipo di attività turistica, anche con una durata inferiore ai trenta giorni, tutte le volte in cui l’affitto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, può essere soggetto al regime della cedolare secca.

Secondo una recente manovra correttiva in ambito fiscale, anche in caso di locazioni Airbnb è possibile applicare la cedolare secca al 21% che, nel caso in cui subentrino degli intermediari immobiliari (come appunto Airbnb oppure Booking ed Expedia) dovrebbe essere gestita, e versata all’Erario, direttamente da loro.

Quali sono i rischi e le sanzioni in caso di evasione fiscale

Se fino a poco tempo fa, la gestione degli affitti turistici, e in particolare quella degli Airbnb, risultava estremamente libera, in quanto non soggetta a regolamentazioni di alcun genere (anche perchè questa tipologia di rapporto economico era praticamente sconosciuta), in seguito all’aumento esponenziale delle strutture adibite ad affitti brevi, sono subentrati maggiori controlli e, soprattutto, una specifica normativa.

Molti locatori si sono comportati in maniera scorretta gestendo gli affitti in nero e quindi percependo dei guadagni che non venivano mai dichiarati al Fisco, rischiando però sanzioni amministrative ed esborsi di denaro per sanzioni spesso più elevate del risparmio conseguito.

Affittare in nero rimane, comunque, una forma particolarmente rischiosa di locazione dato oltre al rischio di sanzioni salate, non esiste nessuna tutela né garanzia per entrambe le parti contraenti.

Un regolare contratto di locazione è sottoposto a registrazione obbligatoria entro trenta giorni dalla sua stipula, previa pagamento di una specifica imposta. La mancata registrazione, oppure una sua scorretta formulazione, viene valutata come una forma di evasione fiscale e, come tale, perseguibile dall’Agenzia delle Entrate.

Esiste, tuttavia, la possibilità di procedere a una registrazione tardiva del contratto di locazione, qualora questa non sia stata effettuata nei tempi previsti dalla legge. In questo caso l’importo delle sanzioni è fortemente ridotto e, nello specifico:

• ritardo entro 30 giorni: le sanzioni previste sono pari al 6% (un decimo del 60%), maggiorate dagli interessi di mora e dall’imposta dovuta; il minimo è pari a venti euro;

• ritardo entro 90 giorni: le sanzioni sono calcolate al 12% (un decimo del 120%), maggiorate degli importi sopra citati;

• ritardo entro 12 mesi: le sanzioni sono pari al 15% (un ottavo del 120%) più interessi come sopra;

• ritardo entro 2 anni: le sanzioni previste hanno un importo pari al 17,14% (un settimo del 120%), più interessi soliti;

• ritardo oltre i 2 anni: le sanzioni sono pari al 20% (un sesto del 120%) con maggiorazione delle more.

Pesanti conseguenze sono previste anche quando, pur non essendo prevista la registrazione del contratto, non vengano dichiarati al Fisco i redditi provenienti dagli affitti turistici.

Questa situazione rappresenta la più comune forma di evasione fiscale in quanto, in assenza di contratto, il proprietario ritiene di essere legittimato a portare avanti un’attività sommersa, della cui esistenza, il Fisco, non sarà mai al corrente.

Proprio per evitare tali comportamenti messi in atto da numerosi “furbetti“, l’Agenzia delle Entrate ha imposto sanzioni pecuniarie piuttosto elevate per questo tipo di illecito: il proprietario inadempiente rischia una multa compresa tra il 60% e il 120% sull’importo dell’imposta evasa in caso di mancata dichiarazione dei canoni di locazione percepiti.

Qualora si tratti, invece, di dichiarazione infedele, ovvero l’indicazione di canoni in misura inferiore rispetto a quanto effettivamente percepito, il locatore rischia sanzioni il cui importo varia tra il 90% e il 180%.

In che cosa consiste il “bollino antifurbetti”

Per fare fronte al dilagante fenomeno degli affitti turistici in nero che, soprattutto nel caso di locazioni occasionali rappresenta un problema di notevole entità, sono state adottate alcune misure di sicurezza tra cui quella che ha reso obbligatoria la pubblicazione on-line del codice identificativo del proprietario e della struttura abitativa, in caso di affitti turistici e Airbnb.

Si parla quindi di “bollino qualità” che soltanto gli Airbnb meritevoli (ovvero in regola con le vigenti normative) possono ottenere, garantendo, di conseguenza, un’assoluta tutela per le parti contraenti. Chi sarà sprovvisto di tale bollino non potrà più pubblicare online, nessun tipo di inserzione per mettere sul mercato la propria abitazione.

Con tale metodo, i “furbetti” che gestivano le locazioni senza comunicare i proventi all’Agenzia delle Entrate, non avranno più la possibilità di sfuggire ai controlli, grazie ad un provvedimento atteso da anni ed emanato dal Governo tramite il Decreto di Crescita, che ha previsto anche la definizione di una banca-dati per tutte le strutture recettive divenuta operativa dall’agosto del 2019.

Gli affitti brevi sono da anni nel mirino dell’Agenzia delle Entrate, infatti il primo intervento in tal senso porta la data del 2017, e si riferisce all’introduzione della possibilità di applicare la cedolare secca al 21% anche sulle locazioni con durata inferiore ai 30 giorni.

Per aggirare il “modus operandi” dei portali turistici che fanno da intermediari in questo tipo di pratiche, e che sono soliti incassare l’affitto al momento della prenotazione e, soltanto dopo, girarlo ai locatori, il Fisco ha deciso di applicare la cedolare secca direttamente alla fonte, ovvero far stornare agli intermediari il 21% di quanto incassato per girarlo al Fisco.

Airbnb non ha mai accettato questa procedura, facendo addirittura ricorso al TAR che lo ha comunque respinto. Di conseguenza, il portale turistico ha fatto “orecchie da mercante“, annunciando un altro ricorso al Consiglio di Stato e riservandosi di non applicare tale provvedimento.

Per quanto si riferisce al ruolo degli intermediari, essi sono tenuti a comunicare al Fisco tutti dati relativi alle generalità dei locatori, anche se attualmente tale obbligo risulta disatteso nella maggioranza dei casi.

Per evitare il fenomeno dell’evasione, e come garanzia di tutela per locatori e locatari, il Governo è giunto alla conclusione che istituire un bollino qualità, senza il quale non sarà più possibile inserire offerte sul web, pena sanzioni comprese tra 500 e 5.000 euro per ogni annuncio irregolare a carico del portale coinvolto, avrebbe disincentivato, se non addirittura eliminato completamente il problema.

Le strutture dovranno quindi possedere un codice identificativo obbligatorio da inserire sugli annunci on-line; tale codice funziona come una sorta di documento d’identità per indicare tutte le caratteristiche dell’immobile: dall’ubicazione, alla tipologia della casa, la disposizione delle stanze e il numero dei posti letto.

Le informazioni inerenti tali requisiti sono disponibili, non soltanto per l’Agenzia delle Entrate, ma anche per il Ministero delle Politiche Agricole e del Turismo, il cui ruolo si è confermato di fondamentale importanza per monitorare il fenomeno delle locazioni brevi.

Da gennaio 2019 è diventata obbligatoria anche la registrazione al sito “Alloggiati Web”  per chi è intenzionato ad affittare una struttura abitativa, anche per brevi periodi di tempo. Infine, oltre che all’Autorità di P.S., i dati degli ospiti dovranno essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate che, in questo modo, sarà informata in tempo reale sulla gestione delle locazioni.

Questa sinergia operativa tra Questura e Fisco è stata impostata per svolgere un’attività di controllo a 360 gradi, sia per quanto riguarda i dati anagrafici degli affittuari (particolarmente importanti ai fini di contrastare problematiche di sicurezza pubblica), sia per evitare la piaga dell’evasione fiscale.

Siccome sembra essere particolarmente complicato, ai limiti dell’impossibile, trovare delle sinergie coi grandi intermediari tipo Airbnb, è stato inevitabile agire a monte, direttamente su chi possiede gli appartamenti, per colpire, “di sponda”, l’intermediario che accetta inserzioni da proprietari non in regola.

Con l’introduzione del bollino-qualità, chiunque sia intenzionato a mettere a disposizione una struttura abitativa, pubblicizzandola sul web, sarà quindi obbligato a gestire legalmente l’affitto, senza nessun tipo di scorciatoia o pratica poco trasparente.