Legge regionale e normativa su come aprire e gestire un B&B in Emilia Romagna

La Regione Emilia-Romagna è stata fra le prime in Italia a disciplinare l’offerta familiare di pernottamento e prima colazione ad ospiti di passaggio, più nota (nella lingua dei paesi anglosassoni da cui proviene e nei quali è molto diffusa) come bed and breakfast.

La legge introduce importanti innovazioni: evidenzia il carattere occasionale e non professionale del Bed and Breakfast, che quindi gode di un regime fiscale semplificato rispetto ad attività  imprenditoriali; introduce i servizi minimi da erogare all’ospite (servizi bagni ad esclusivo uso degli ospiti se vi è più di una camera utilizzata per questa attività, pulizia quotidiana dei locali, cambio di biancheria ad ogni cambio di cliente o comunque una volta la settimana, ecc.); semplifica gli adempimenti amministrativi, bastando infatti una dichiarazione di inizio attività all’amministrazione comunale, alla quale spettano gli accertamenti; eccetera.

Il nuovo testo prevede anche la possibilità di contributi regionali per la formazione considerata importante per la professionalità degli operatori e controlli e sanzioni qualora le Province, alle quali vengono attribuite funzioni ispettive, riscontrassero trasgressioni alla legge.

       Indice:

• Finalità e definizione
• Caratteristiche e requisiti
• Adempimenti amministrativi
• Pubblicità dell’attività
• Formazione degli operatori
• Iniziative di promozione e commercializzazione
• Controlli e sanzioni
• Note esplicative per l’attuazione della normativa sui bed and breakfast in Emilia Romagna
• Adempimenti burocratici a cui è soggetto l’esercizio dell’attività di B&B
• Il comune provvede all’effettuazione di apposito sopralluogo…
• Movimento degli ospiti ai fini di rilevazione statistica.
• Finanziamenti regionali per l’attività di Bed and Breakfast
• La normativa in breve

Finalità e definizione

La Regione favorisce lo sviluppo della ricettività extra-alberghiera a carattere familiare denominata “Bed and Breakfast”.

Si definisce “esercizio di Bed and Breakfast” l’attività ricettiva extra-alberghiera condotta da chi nella casa in cui abita offra un servizio di alloggio e prima colazione, per non più di quattro camere e con un massimo di dieci posti letto, con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali.

Caratteristiche e requisiti

L’esercizio di Bed and Breakfast è condotto avvalendosi della normale organizzazione familiare.

Sono comunque assicurati i seguenti servizi minimi:

• un servizio bagno ad uso esclusivo degli ospiti dell’esercizio, qualora l’attività si svolga in più di una stanza;
• la pulizia quotidiana dei locali;
• il cambio della biancheria, compresa quella del bagno, ad ogni cambio di cliente e comunque almeno una volta alla settimana;
• fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
• somministrazione della prima colazione.

I locali adibiti all’attività ricettiva devono possedere i requisiti igienico-sanitari previsti per l’uso abitativo dal Regolamento edilizio comunale e dal Regolamento d’igiene vigenti.

L’esercizio dell’attività di Bed and Breakfast, svolto nei limiti di cui alla presente legge, non costituisce cambio di destinazione d’uso residenziale già in atto nelle unità immobiliari utilizzate e comporta per i proprietari o i possessori delle unità immobiliari stesse l’obbligo di residenza e dimora nella medesima.

Il periodo complessivo di apertura nell’arco dell’anno non può superare i duecentosettanta giorni.

La permanenza degli ospiti negli esercizi di cui all’articolo 1 non può protrarsi oltre i sessanta giorni consecutivi e deve intercorrere un periodo non inferiore a trenta giorni per potersi rinnovare un nuovo soggiorno al medesimo ospite.

Adempimenti amministrativi

L’attività di Bed and Breakfast è intrapresa previa denuncia di inizio attività ai sensi delle nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi e successive modificazioni, da inviare al Comune territorialmente competente.

Il Comune provvede all’effettuazione di apposito sopralluogo ai fini della conferma dell’idoneità all’esercizio dell’attività, comunicandone l’esito alla Provincia.

L’esercizio dell’attività di cui all’articolo 1 non necessita di iscrizione alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio.

Gli esercenti l’attività di Bed and Breakfast comunicano al Comune e alla Provincia, entro il 30 settembre di ogni anno, il periodo di apertura dell’attività ed i prezzi minimi e massimi con validità dal 1 gennaio dell’anno successivo. Copia di tale comunicazione è esposta all’interno della struttura ricettiva.

Gli esercenti l’attività di Bed and Breakfast comunicano mensilmente al Comune ed alla Provincia, su apposito modulo ISTAT, il movimento degli ospiti a fini di rilevazione statistica.

Pubblicità dell’attività

La Provincia, sulla base delle comunicazioni di periodo di apertura e prezzi, redige annualmente l’elenco delle attività ricettive (bed and breakfast) , con particolare riferimento ai prezzi praticati, e provvede alla sua pubblicizzazione nelle forme ritenute opportune.

Formazione degli operatori

La Regione può concedere contributi per l’attuazione di iniziative di studio, formazione, qualificazione professionale e aggiornamento degli operatori degli esercizi di bed and breakfast a favore di enti e associazioni con comprovata esperienza nel settore o di organizzazioni specializzate nell’offerta di servizi al turismo o costituite fra gli operatori medesimi.

Iniziative di promozione e commercializzazione

Le direttive applicative del programma poliennale deliberato dalla Giunta regionale indicano i criteri ed i limiti per il cofinanziamento di iniziative di promozione o commercializzazione turistica relative agli esercizi di bed and breakfast.

I titolari di tali esercizi possono accedere ai cofinanziamenti suddetti a condizione che sussistano gli elementi di cui all’art. 13 della L.R. n. 7 del 1998.

Controlli e sanzioni

I Comuni svolgono l’attività ispettiva necessaria al fine di assicurare il costante rispetto delle presenti disposizioni applicando, se del caso, le sanzioni previste, comunicandone, in ogni caso, le risultanza alle Province.

I Comuni applicano, nella misura prevista dalle norme vigenti, le sanzioni relative a:

• apertura abusiva di un esercizio di bed and breakfast;
• superamento della capacità ricettiva.

Le Province applicano, nella misura prevista dalle norme vigenti, le sanzioni relative a:

• omessa esposizione delle tariffe praticate;
• applicazione di prezzi difformi rispetto a quelli esposti;
• mancata comunicazione dei dati al Comune ed alla Provincia, su apposito modulo ISTAT, del movimento degli ospiti a fini di rilevazione statistica

In caso di recidiva le sanzioni previste sono raddoppiate e, nei casi più gravi, il Comune può procedere alla sospensione temporanea o alla chiusura dell’attività.

Note esplicative per l’attuazione della normativa sui bed and breakfast in Emilia Romagna

La nuova Legge regionale detta disposizioni in materia di strutture ricettive regolamentando l’attività di B&B sotto più aspetti:

• Precisa la tipologia di accoglienza stabilendone i requisiti;
• Liberalizza in parte l’attività eliminando vincoli burocratici e snellisce la procedura;
• Formazione degli operatori;
• Prevede la possibilità di accedere a cofinanziamenti regionali.

Precisa quando un’attività di accoglienza turistica può essere classificata B&B:

• L’attività dev’essere esercitata “…da chi nella casa in cui abita…”: Il fatto che l’attività di B&B debba esercitarsi da chi abita nella casa, implica il divieto per gli esercenti di assumere personale dipendente appositamente destinato. Ciò non esclude l’eventuale presenza di collaboratori domestici (Colf) al servizio della famiglia ospitante.

• Il soggetto che svolge attività di B&B dev’essere proprietario o possessore dell’unità abitativa.

Si considera possessore in senso lato il soggetto che detiene l’unità abitativa in virtù di uno dei seguenti titoli:

• diritto d’uso;
• diritto di usufrutto;
• contratto di comodato;
• contratto di locazione.

In tutti questi casi il possessore o detentore può esercitare attività di B&B salvo patti contrari inseriti nel contratto.

• “…offra un servizio di alloggio e prima colazione…” Visto il carattere familiare dell’attività di B&B, sarebbe auspicabile che l’erogazione della prima colazione avvenisse con offerta di prodotti tipici della zona piuttosto che con prodotti industriali preconfezionati, al fine di promuovere un miglior approccio con le diverse realtà territoriali della regione.

• L’attività dev’essere esercitata “…per non più di 4 camere e con un massimo di dieci posti letto…” La direttiva in oggetto non prevede norme specifiche relative alla superficie delle stanze da adibire all’attività di B&B, pertanto devono essere rispettate le prescrizioni previste per l’uso abitativo dal Regolamento Edilizio Comunale vigente.

• L’attività di B&B non risulta assoggettabile alle norme igienico sanitarie che regolano le attività di impresa turistica (quali alberghi, affittacamere, ecc.), o di produzione e/o somministrazione pasti, in quanto la struttura ricettiva è dalla legge qualificata, sostanzialmente, a conduzione familiare ed i requisiti igienico-sanitari richiesti dalla legge in oggetto sono quelli previsti per “l’uso abitativo”. Pertanto l’attività di B&B non soggiace ad alcun tipo di autorizzazione sanitaria, neppure all’obbligo del libretto sanitario per chi prepara la prima colazione. Tuttavia ciò non esime i gestori dal tenere comportamenti comunque confacenti alle comuni regole igieniche a tutela degli avventori.

• “L’esercizio dell’attività…non costituisce cambio di destinazione d’uso residenziale…” Con uso residenziale non si fa riferimento alla suddivisione del territorio comunale effettuata dal PRG in base alla destinazione della zona territoriale così come risulta dalla classificazione definita dalla legislazione urbanistica regionale, ma solamente al fatto che l’esercente ha l’obbligo della residenza intesa in senso anagrafico che, come stabilito dall’art. 43 cc e dalla normativa vigente, deve coincidere con la “dimora abituale” cioè con il luogo dove la persona vive effettivamente in modo stabile.

• Resta sottinteso che la casa dove viene condotta l’attività di bed and breakfast deve essere classificata come residenziale dal PRG vigente. Ne deriva che non esiste una limitazione d’area territoriale per l’esercizio dell’attività di B&B, potendo essa essere esercitata anche in zone agricole (definite dalla legislazione urbanistica regionale come “zona E”).

• L’attività ricettiva di B&B non comporta mutamento di destinazione d’uso dell’immobile che rimane quella residenziale con i relativi obblighi di legge e soggiace alle relative sanzioni in caso di inadempimento nell’adeguamento dell’immobile alla normativa vigente (ad esempio per quanto riguarda il foro per l’aerazione della cucina, l’adeguamento alla L. 46/90 in materia di impianti elettrici, ecc.).

• L’attività di B&B non può essere esercitata in una unità immobiliare diversa da quella in cui il richiedente ha la residenza anagrafica, neppure se immediatamente attigua.

• “…Il periodo di permanenza degli ospiti…non può protrarsi per più di sessanta giorni consecutivi e deve intercorrere un periodo non inferiore a trenta giorni per potersi rinnovare il soggiorno al medesimo ospite.” Al fine di consentire un controllo della popolazione temporaneamente residente nel B&B, è fatto obbligo al titolare dell’esercizio provvedere alla denuncia giornaliera di tutte le persone alloggiate, tramite la consegna di una copia della scheda di registrazione all’autorità di P.S. competente territorialmente, come disposto dal T.U. delle leggi di Pubblica Sicurezza.

• I “requisiti igienico-sanitari” che i locali dell’unità abitativa devono possedere sono quelli previsti dalla normativa vigente per l’uso abitativo. Qualora l’attività si svolga in una stanza è sufficiente la presenza di un servizio igienico ad uso comune di ospiti e residenti. Qualora invece le stanze adibite all’attività di B&B siano due, tre o quattro dovranno comunque essere garantiti almeno due servizi igienici per unità abitativa.

Adempimenti burocratici a cui è soggetto l’esercizio dell’attività di B&B

L’attività…è intrapresa previa denuncia di inizio attività… L’inizio dell’attività è subordinato solamente alla denuncia di inizio attività (D.I.A.) da inviare al Comune territorialmente competente.

Nella D.I.A. il richiedente deve dichiarare:.

• le proprie generalità (nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale);

• il luogo preciso dove intende svolgere l’attività (via, n. civico, scala, piano, numero dell’appartamento, ecc.);

• il numero delle stanze e dei posti letto da adibire all’attività ricettiva;

• il numero dei servizi igienici presenti complessivamente nell’unità abitativa;

• la conduzione familiare dell’attività e quindi la non assunzione di dipendenti a supporto della stessa;

• l’eventuale presenza di collaboratori domestici (COLF) al servizio della famiglia

• la data d’inizio dell’attività;

• il periodo d’apertura relativo all’anno d’inizio attività e i prezzi minimi e massimi che saranno applicati;

• nel caso di inizio attività successiva all’ 1 ottobre, il periodo d’apertura e i prezzi minimi e massimi relativi all’anno successivo;

• la non sussistenza di cause di divieto, di decadenza o di sospensione (dichiarazione antimafia). Nel modulo predisposto per la D.I.A., i Comuni dovranno inserire il richiamo alle sanzioni penali secondo quanto previsto dalle norme.

Il comune provvede all’effettuazione di apposito sopralluogo…

Il Comune, entro 60 giorni dal ricevimento della dichiarazione, verifica “la sussistenza dei presupposti e dei requisiti di legge richiesti” e, in mancanza di detti requisiti dispone “con provvedimento motivato da notificarsi all’interessato entro il medesimo termine, il divieto di prosecuzione dell’attività”.

Come si evince da questa norma, il Comune non deve quindi rilasciare alcuna autorizzazione ma solo, nel caso rilevasse la non sussistenza di qualche requisito oggettivo, vietare la prosecuzione dell’attività.

Ogni variazione delle dichiarazioni rese in sede di D.I.A. dev’essere comunicata tempestivamente al Comune che procederà a nuove verifiche.

Per l’esercizio dell’attività di B&B non è necessaria l’iscrizione al R.I.T. e neppure al R.E.C.. Non è neanche prevista l’applicazione di tasse regionali.

Per quanto riguarda l’applicazione dell’I.V.A. ed il conseguente obbligo di apertura di partita I.V.A. per gli esercenti di questo tipo di attività, è stato formulato un quesito in proposito all’Ufficio Regionale delle Entrate dell’Emilia-Romagna competente per materia il quale ha trasmesso il quesito alla Direzione Centrale per gli affari giuridici e per il contenzioso tributario del Ministero delle Finanze.

Il Ministero, ha chiarito che: “anche l’attività di alloggio e prima colazione resa sul territorio della Regione Emilia-Romagna, ben possa considerarsi, se effettivamente resa con carattere di occasionalità, esclusa dal campo di applicazione dell’I.V.A… Peraltro, l’obbligo di residenza nelle unità immobiliari per i proprietari o i possessori delle stesse e quindi la necessaria compresenza con gli ospiti, …fa presumere che l’immobile non venga utilizzato per fini commerciali bensì per quelli che caratterizzano più tipicamente una normale conduzione familiare.”

Si evidenzia che, in ogni caso, l’attività di B&B, come ogni altra fonte di reddito, è soggetta all’imposizione sui redditi, ai sensi del T.U.I.R. approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917.

“Gli esercenti…..comunicano al Comune e alla Provincia entro il 30 settembre di ogni anno il periodo d’apertura dell’attività e i prezzi minimi e massimi con validità dall’1° gennaio dell’anno successivo.” La Provincia ha la competenza in materia di prezzi

E’ consentito modificare il periodo d’apertura dell’attività previa comunicazione al Comune e alla Provincia con 7 giorni d’anticipo rispetto all’apertura, fatto salvo il periodo massimo di apertura di 270 giorni. In mancanza della comunicazione entro il 30 settembre si considerano validi i prezzi indicati nell’ultima comunicazione effettuata.

Movimento degli ospiti ai fini di rilevazione statistica

La Provincia ha la competenza in materia di rilevazione statistica. Ogni mese dev’essere comunicato al Comune e alla Provincia il movimento degli ospiti. Tale comunicazione deve essere effettuata su modulo ISTAT reperibile presso la Provincia competente (Uff. statistica o Uff. Turismo).

Il movimento degli ospiti dovrà specificare:

• numero di clienti arrivati;
• numero di clienti partiti;
• numero di clienti presenti.

I moduli vanno presentati anche se nessun cliente è stato presente nella struttura nel mese di riferimento (movimento nullo), ovviamente riferito ai mesi del periodo per cui è stata dichiarata formalmente l’esercizio dell’attività.

Nel presente articolo è prevista la redazione annuale da parte della Provincia di un elenco di attività di B&B. Considerato che entro il 30 settembre gli esercenti devono comunicare i prezzi e il periodo di apertura dell’attività per l’anno successivo, la Provincia redigerà tale elenco entro il 31 dicembre dello stesso anno, con l’indicazione del periodo d’apertura e dei prezzi minimi e massimi applicati validi per l’anno successivo.

Entro il 31 dicembre la Provincia provvede altresì alla trasmissione di tale elenco alla Regione. E’ fatto obbligo agli esercenti attività di B&B di esporre in modo visibile all’interno della struttura la comunicazione relativa al periodo di apertura con i prezzi minimi e massimi applicati.

I beneficiari dei contributi, a cui si fa riferimento nell’articolo in esame, potranno essere esclusivamente al turismo o costituite tra gli operatori stessi.

A tale scopo i beneficiari dovranno attuare iniziative di studio, formazione, qualificazione professionale e aggiornamento degli operatori degli esercizi di bed and breakfast della legge in esame.

Quando si parla di “…operatori degli esercizi…” è da intendersi chi conduce l’attività di “Bed and Breakfast” trattandosi di gestione familiare che non prevede, come già chiarito in precedenza, l’assunzione di personale dipendente appositamente destinato.

Finanziamenti regionali per l’attività di Bed and Breakfast

Prevede la possibilità per gli esercenti attività di B&B di accedere a cofinanziamenti regionali nell’ambito degli interventi per la promozione e commercializzazione turistica:

Gli interventi per la promozione e commercializzazione turistica regionale sono disciplinati dalla L.R. 7/1998 “Organizzazione turistica regionale – interventi per la promozione e commercializzazione turistica. Approvazione delle direttive per gli interventi regionali di promozione e di commercializzazione turistica” che regola le modalità e i criteri per accedere ai cofinanziamenti regionali.

La normativa in breve

Il Bed and Breakfast si definisce come l’offerta di alloggio e prima colazione. L’attività deve essere condotta dal proprietario o possessore dell’unità abitativa, il che implica il divieto per gli esercenti di assumere personale dipendente specificatamente destinato (ai fini dell’applicazione della presente legge, si considera possessore in senso lato il soggetto che detiene l’unita’ abitativa in virtu’ di uno dei seguenti titoli: diritto d’uso, diritto di usufrutto, contratto di comodato, contratto di locazione).

L’attività deve essere svolta con carattere saltuario o per periodi stagionali non ricorrenti, in un massimo di 4 camere e 10 posti letto, con le caratteristiche igienico-sanitarie normalmente previsti per l’uso abitativo dal Regolamento edilizio comunale e dal Regolamento d’igiene vigenti.

Pertanto l’attività di B&B non soggiace ad alcun tipo di autorizzazione sanitaria, neppure all’obbligo del libretto sanitario per chi prepara la prima colazione. Tuttavia ciò non esime i gestori dal tenere comportamenti comunque confacenti alle comuni regole igieniche a tutela degli ospiti.

Il conduttore della attività ha l’obbligo della residenza anagrafica nella abitazione dove si esercita il B&B quindi come stabilito dall’art. 43 del C.C. e dalla normativa vigente, deve coincidere con la “dimora abituale” cioè con il luogo dove la persona vive effettivamente in modo stabile.

Conseguentemente anche l’abitazione deve essere classificata come residenziale, sia essa in centri urbani che in aree rurali, e deve essere in regola con tutte le leggi e regolamenti per quanto riguarda la salute e la sicurezza previste per le residenze.

I servizi minimi da assicurare sono:

• un servizio bagno, che deve essere ad esclusivo uso degli ospiti qualora l’attività si svolga in più di una stanza;
• la pulizia quotidiana dei locali;
• il cambio biancheria, compresa quella da bagno, ad ogni cambio di cliente o almeno una volta la settimana;
• la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento.

Il periodo complessivo di apertura non può superare i 270 giorni. Il periodo di permanenza di un ospite non può superare i 60 giorni. Fra due soggiorni consecutivi dello stesso ospite devono intercorrere almeno 30 giorni di intervallo.

L’attività è intrapresa previa Denuncia di Inizio Attività da inviare al Comune territorialmente competente contenente le seguenti dichiarazioni:

• le generalità del richiedente (nome, cognome, data e luogo di nascita, residenza, codice fiscale)
• il luogo preciso dove si intende svolgere l’attività (via, numero civico, scala, piano, numero dell’appartamento etc.)
• il numero di stanze e posti letto da adibire all’attività di ricezione
• la conduzione familiare dell’attività e quindi la non assunzione di dipendenti a supporto
• l’eventuale presenza di collaboratori domestici (COLF) già al servizio della famiglia
• la data di inizio dell’attività
• il periodo di apertura relativo all’anno di inizio di attività
• i prezzi minimi e massimi applicati
• nel caso di inizio attività successiva al 1° ottobre, il periodo d’apertura e i prezzi minimi e massimi relativi all’anno successivo
• la non sussistenza di cause di divieto, di decadenza o di sospensione

Ogni successiva variazione dovrà essere comunicata al comune. Il Comune provvede all’effettuazione di apposito sopralluogo entro 60 giorni dal ricevimento della dichiarazione, per la conferma dell’idoneità all’esercizio dell’attività comunicandone l’esito alla Provincia.

Tale accertamento è finalizzato a rilevare la sussistenza dei requisiti di legge richiesti. Per lo svolgimento dell’attività di B&B non è necessaria l’iscrizione ad alcun registro delle imprese (RIT – REC) e non è prevista l’applicazione di nessuna tassa regionale.

Non è previsto nessun obbligo per l’applicazione dell’I.V.A. ed il conseguente obbligo di apertura di partita I.V.A. perché si tratta di attività non professionale esercitata con carattere di saltuarietà. In ogni caso i ricavi costituiscono reddito e sono assoggettati all’imposizione fiscale.

Gli esercenti devono comunicare al Comune ed alla Provincia di competenza il periodo di apertura dell’attività e i prezzi minimi e massimi entro il 30 settembre di ogni anno con validità dal 1 gennaio dell’anno successivo. Inoltre gli esercenti devono comunicare mensilmente al Comune ed alla Provincia (attraverso modulo apposito reperibile in provincia, uff. statistica o uff. turismo) il movimento degli ospiti (numero clienti arrivati, numero clienti partiti, numero di clienti presenti).

È fatto obbligo agli esercenti di esporre in modo visibile all’interno della struttura la comunicazione relativa al periodo di apertura e i prezzi minimi e massimi applicati.

Per maggiori informazioni: www.regione.emilia-romagna.it alla sezione Bollettino Ufficiale.