Come aprire e affittare una casa vacanze: adempimenti e regole fiscali

Il mattone è da sempre un’ottima forma di investimento con cui rivalutare, nel tempo, il proprio capitale e farlo fruttare rivendendo eventualmente l’immobile (in questi ultimi anni un po’ meno, a dire il vero) o concedendolo in affitto per avere una rendita mensile. In questo decennio, grazie allo sviluppo della cosiddetta sharing economy, si è creata un’ulteriore opportunità per i titolari di proprietà immobiliari, ovvero l’apertura di una casa vacanze.

Quando si è proprietari di una villa, una casa, o un appartamento inutilizzato, invece che pensare al classico contratto di locazione, è possibile adibire tali immobili a strutture ricettive extralberghiere per accogliere viaggiatori occasionali e turisti. Una sorta di soggiorno gestito in forma non professionale che sfrutta la formula dell’affitto breve e si pone come valida, e più economica, alternativa al tradizionale pernottamento negli hotel.

La casa vacanze rappresenta uno dei migliori esempi di condivisione di risorse; da una parte c’è la figura del proprietario dell’immobile che può essere un privato contribuente desideroso di arrotondare le entrate familiari, oppure un soggetto che svolge l’attività di affittacamere in forma imprenditoriale, e dall’altra il turista che, in questo modo, può trovare comode e accoglienti sistemazioni in località e zone d’Italia molto rinomate e con prezzi decisamente più economici rispetto al canonico hotel.

Il grande successo che ha riscosso, e continua ad ottenere, tale forma di alloggio è dovuto alla notevole flessibilità, che riesce, nella maggior parte dei casi, a soddisfare al meglio le esigenze del singolo viaggiatore, delle coppie, e anche delle famiglie più o meno numerose.

Il turista si sentirà meglio accolto in un ambiente familiare, potrà meglio immergersi nell’atmosfera del luogo e godere di un discreto risparmio. Spendendo cifre abbordabili, infatti, è possibile soggiornare a pochi passi dal centro delle grandi città storiche, oppure visitare le più note località di mare e montagna evitando il salasso del costo dell’hotel in pieno centro, spesso inavvicinabile.

Di seguito cercheremo di analizzare l’argomento nei minimi dettagli per capire cos’è esattamente una casa vacanze, come poterla aprire, le differenze con altre strutture ricettive (Bed & Breakfast e affittacamere), senza dimenticare l’aspetto sempre scottante degli adempimenti fiscali e burocratici previsti dalla legge.

Indice:

• Cos’è una “casa vacanze”?
• Come funziona una casa vacanze
• Casa vacanze, Bed & Breakfast e affittacamere: le differenze
• Come aprire una casa vacanze
• Cos’è la comunicazione di cessione del fabbricato
• Adempimenti fiscali per le case vacanze
• Come affittare una casa vacanze
• La gestione di una casa vacanze
• Cos’è e a cosa serve un channel manager
• Quanto costa aprire una casa vacanze
• Aprire una casa vacanze in forma imprenditoriale: come fare?
• Casa vacanze, serve l’autorizzazione del condominio?
• Come affittare la propria casa con Booking
• Come affittare la propria casa con Airbnb
• Differenze per l’host tra Booking e Airbnb
• Booking vs Airbnb: qual è la soluzione migliore per le case vacanza?

Cos’è una “casa vacanze”?

Mai come in questo frangente, il termine offre già una chiara indicazione del suo significato. Nella breve definizione di “casa vacanze” è racchiusa la semplice spiegazione di quello che, effettivamente, rappresenti, ovvero un immobile che il proprietario decide di adibire a struttura ricettiva per accogliere uno o più ospiti in determinate stagioni dell’anno.

La maggior concentrazione di tali strutture la troviamo, ovviamente, nelle località turistiche più famose: siano esse città di mare che paesini di montagna. Ma il fenomeno si è così sviluppato che oggigiorno sono disponibili strutture di questo genere praticamente ovunque; oltre alle grandi metropoli e città d’arte, è possibile affittare temporaneamente appartamenti anche in piccoli paesini vicino alle attrazioni caratteristiche e, addirittura, in località che nulla hanno a che fare col turismo…

Tutto ciò consente alle persone di viaggiare con la massima comodità e offre a tutti la possibilità di visitare bellezze naturali, monumenti, musei ma anche partecipare a manifestazioni ed eventi come i mercatini natalizi, il carnevale, concerti, mostre e quant’altro, alloggiando in appartamenti privati, in alternativa ai tradizionali alberghi anche per i viaggi d’affari, a prezzi decisamente più bassi.

E’ comunque necessario sottolineare che uno degli aspetti di primaria importanza affinché una casa vacanze abbia successo e risulti appetibile, rimane la sua ubicazione: più la zona è prestigiosa e visitata e maggiori saranno le richieste dei viaggiatori. Scrivo un ovvietà ma è chiaro che sia molto più facile affittare una casa vacanze in una grande città come Roma, Firenze o Milano piuttosto che ad Isernia (non me ne vogliano i molisani).

Come funziona una casa vacanze

Abbiamo già brevemente accennato a come una casa vacanze possa essere gestita da un privato con il solo scopo di avere un’entrata supplementare, oppure attraverso la costituzione di una vera e propria attività imprenditoriale. Spesso, chi decide di sfruttare un’abitazione a scopo ricettivo non sa bene come comportarsi ed è pervaso da innumerevoli dubbi, fra questi, il più ricorrente è la decisione di aprire o meno una partita IVA per la gestione dei ricavi. Vediamo di fare un po’ di chiarezza.

Partiamo dall’articolo 53 del Codice del Turismo che da una definizione sommaria di casa vacanze: la casa vacanze è una proprietà immobiliare (solitamente un appartamento, una villa, una casa o una porzione dell’abitazione), che il titolare decide di affittare a turisti. La cosiddetta “locazione breve” può andare dal weekend, fino ad un massimo di 30 giorni e, in questi casi, non è neppure necessario stipulare un contratto scritto, cosa obbligatoria se il soggiorno supera questo termine. Superati i 30 giorni infatti, il proprietario, oltre a sottoscrivere un regolare contratto, dovrà registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate pagando la relativa imposta di registro.

Per quanto riguarda l’apertura della partiva IVA, sarà necessaria solo nel caso in cui si decida di gestire la casa vacanze in forma imprenditoriale, ovvero in maniera continuativa come una vera e propria attività di impresa. In questo caso, il proprietario è considerato un imprenditore a tutti gli effetti e dovrà iscrivere la propria attività al Registro delle Imprese, richiedere l’autorizzazione al Comune di residenza e sottostare ad una serie di controlli atti a verificare l’idoneità della struttura e il rispetto dei requisiti igienico-sanitari, nonché in materia di pubblica sicurezza e Fisco.

Siccome la normativa che disciplina la locazione di una casa vacanze spetta alle singole Regioni, è opportuno rivolgersi alla propria Regione di residenza per evitare spiacevoli situazioni a causa di inaspettate variazioni della legge in materia.

Nella gestione di una casa vacanze non imprenditoriale ciò che fa testo sono questi due fondamentali requisiti:

• l’attività di affitto deve essere esercitata in una forma occasionale e saltuaria;
• lo stesso proprietario non può possedere più di 3 unità abitative situate all’interno del medesimo Comune.

Una volta rispettate le suddette condizioni la gestione della casa vacanze è alquanto semplice visto che il proprietario non dovrà attenersi a particolari adempimenti e iter burocratici. Non servirà la partita IVA e ci si limiterà a rilasciare all’ospite una normale ricevuta con indicato il corrispettivo pattuito. Nel caso in cui la cifra superi i 77,47 euro sarà necessario applicare una marca da bollo da 2 euro.

Casa vacanze, Bed & Breakfast e affittacamere: le differenze

Quando si parla di casa vacanze, spesso si tende a confonderla con altre strutture ricettive che hanno la medesima finalità, ovvero quella di offrire un soggiorno ad uno o più ospiti in cambio di un corrispettivo in denaro. In particolare, è molto sottile la differenza che passa tra “case vacanza“, “Bed and Breakfast“,  e “affittacamere“. Sono tre realtà molto simili ma con sostanziali differenze nella forma e nei contenuti che di seguito elencherò.

Basta tradurre il termine anglosassone Bed & Breakfast per comprendere quali siano le peculiarità di questa tipologia di struttura ricettiva. Nella nostra lingua potremmo tradurlo come “letto e colazione” che pur non suonando bene come nella lingua inglese, decisamente più armoniosa, rende subito l’idea di quello che questo genere di sistemazioni possono offrire:

• una camera per dormire;
• la prima colazione.

La legge stabilisce che un B&B sia un servizio proposto da coloro i quali vivono nella stessa abitazione messa a disposizione per i viaggiatori, concedendo, saltuariamente, una o più stanze. Ci sono poi, tutta una serie di requisiti da rispettare che riguardano:

• il periodo di inattività di almeno sessanta giorni all’anno non consecutivi;
• il servizio che deve essere svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali;
• un massimo tre camere;
• non più di sei posti letto;
• il servizio di gestione e prima colazione che dovrebbe avvalersi solo dell’opera dei membri della famiglia.

Ad oggi è una delle strutture ricettive organizzate in modo non imprenditoriale più conosciute al mondo ed ampiamente diffusa anche nel nostro Paese.

Anche “affittacamere” è un termine quanto mai esplicito sta ad indicare quelle strutture composte, semplicemente, da camere destinate ad alloggiare gli ospiti.

La normativa in materia considera questo tipo di attività di natura imprenditoriale (salvo rare eccezioni in alcune regioni), quindi svolta in maniera continuativa e organizzata. Ad esempio, con il desueto termine di locanda si identifica l’attività di affittacamere all’interno dello stesso stabile dov’è presente un ristorante.

Le camere possono essere al massimo sei, e dovranno essere ubicate in non più di due appartamenti all’interno della medesimo stabile, avere un adeguato arredamento e, ognuna, un ingresso autonomo. Col l’attività di affittacamere sarà possibile fornire al turista: l’alloggio ed, eventualmente, altri servizi complementari come la somministrazione di cibo e bevande, a seconda delle normative regionali in materia, (in Umbria, ad esempio, è tassativamente vietata), il cambio della biancheria, e il servizio di pulizia periodica della camera.

La casa vacanze è, invece, una normale abitazione, un appartamento o una porzione di casa arredata e lasciata a completa disposizione dell’affittuario. Non ci sono limiti di camere, posti letto e particolari restrizioni; l’ospite può decidere di cucinare, lavare la biancheria e fare tutta una serie di operazioni come fosse a casa propria, naturalmente, sempre rispettando eventuali regole interne stabilite dal proprietario. Fondamentalmente non si tratta di un’attività d’impresa e non vengono offerti i servizi complementari tipici degli alberghi.

Come aprire una casa vacanze

Soffermiamoci adesso sugli adempimenti burocratici necessari al proprietario di un immobile che vuole adibire la proprietà a “casa vacanze“.

Innanzitutto chiariamo nuovamente il concetto fondamentale che tale attività può essere esercitata in due forme:

• imprenditoriale: risulta organizzata, svolta con continuità e richiede, tra le altre cose, l’apertura della partita IVA;

• non imprenditoriale: l’attività rispetta una condizione di occasionalità, viene esercitata in modo non continuativo nel tempo e non necessita di alcuna partita IVA.

Successivamente vedremo, nel dettaglio, la procedura specifica per l’apertura e gestione di una casa vacanze in modo professionale. Tuttavia, indipendentemente se l’attività sia imprenditoriale o meno, ci sono due obblighi che chiunque voglia gestire questo tipo di struttura deve rispettare e precisamente:

• far accreditare l’immobile alla Questura: il titolare deve effettuare una comunicazione alla Questura territorialmente di competenza in modo che le autorità provvedano a registrare l’abitazione come struttura ricettiva. L’operazione può essere effettuata, molto semplicemente, online sul sito della Questura oppure recandosi di persona in commissariato;

• Segnalare la presenza degli ospiti: ogni qual volta nella casa vacanze arriverà un ospite, sarà compito del proprietario/gestore richiedere un documento di identità, accertarsi della sua validità e procedere alla compilazione della Schedina Alloggiati sul sito della Polizia di Stato con i dati del visitatore e comunicandone alla questura le generalità. L’operazione deve essere compiuta entro le 24 ore successive al suo arrivo (il giorno stesso qualora l’ospite risieda una sola notte) e per via telematica sul Portale Alloggiati Web. Il modulo dovrà essere inviato, in qualsiasi caso, sia per cittadini italiani, comunitari ed extracomunitari. Per poter accedere al servizio è necessario richiedere l’abilitazione in Questura ottenendo le credenziali personali.

In caso di mancata segnalazione degli ospiti, la legge può prevedere una pena detentiva fino a 3 mesi, e una multa che può arrivare ad un massimo di 206 euro a cui aggiungere la sospensione temporanea dell’attività.

In alcuni casi specifici, il proprietario è obbligato ad inviare alla Questura anche una seconda comunicazione, ovvero la comunicazione di cessione di fabbricato qualora alloggino nella propria struttura:

• cittadini comunitari per un periodo superiore ai 30 giorni;
• cittadini extracomunitari indipendentemente dalla durata del soggiorno.

La legge 431/1998 e, in particolare, l’articolo 1 lettera c, stabilisce le norme di carattere generale per la locazione turistica a livello nazionale. Quindi, in qualsiasi Regione è necessario attenersi agli obblighi riguardanti la registrazione della struttura in Questura e la compilazione della Scheda AlloggiatiWeb per tutti gli ospiti, esattamente come abbiamo descritto qui sopra.

Ciò nonostante, la Corte Costituzionale ha decretato (sentenza n.80/2012) che la disciplina in materia di strutture ricettive a scopo turistico debba essere a carico delle singole Regioni. La diretta conseguenza e che ci sono una serie di regolamenti, regionali, che possono prevedere specifiche normative che si discostano per alcuni punti dalla direttiva nazionale ed è bene consultarle prima di procedere all’affitto di una casa vacanze.

Sempre in tal senso, i comuni prevedono una tassa di soggiorno che dovrà essere applicata alla tariffa e il cui importo varia a seconda di quanto stabilito da ogni regolamento regionale e comunale.

La legge, infine, non prevede alcun contratto scritto per gli affitti brevi di durata inferiore ai 30 giorni. Tuttavia, è consigliabile provvedere a stipulare, in ogni caso, un contrattino anche per soggiorni di breve durata, anche solo per un weekend, per avere una sorta di tutela in caso di eventuali controversie.

Cos’è la comunicazione di cessione del fabbricato

Un aspetto che spesso viene ignorato riguarda la cosiddetta, comunicazione di cessione del fabbricato. Si tratta di un obbligo che spetta al proprietario nel caso in cui decida di sfruttare la propria unità abitativa come casa vacanze. La legge stabilisce che tutti coloro che offrono il godimento di un immobile, o parte di esso, a terzi, sono tenuti a comunicarlo alle autorità competenti. In questo caso, l’avviso verrà inoltrato alla Questura o al Commissariato di Pubblica Sicurezza (se dovessero mancare tali uffici competenti, l’inoltro dovrà essere effettuato direttamente al Comune di residenza).

L’obbligo di comunicazione di cessione del fabbricato deve essere rispettato nei seguenti casi:

• l’utilizzo o il godimento dell’immobile avviene a seguito di un contratto in forma anche verbale, comunque non soggetto a registrazione;
• l’utilizzo o il godimento dell’immobile è concesso a cittadini stranieri (ovvero extracomunitari).

Il proprietario dovrà preoccuparsi di accertare l’identità degli ospiti attraverso un valido documento di identità e riportare i dati sull’apposito modulo. La comunicazione all’Autorità Locale di Pubblica Sicurezza deve avvenire entro 48 ore.

In tutti i casi in cui il contratto di locazione è registrato,  l’obbligo di comunicazione della cessione del fabbricato viene assorbito dalla registrazione del contratto e, di conseguenza, scatta l’esonero, per il proprietario, dall’invio dell’avviso.

Ricordiamo che per il soggiorno di cittadini extracomunitari, la comunicazione è obbligatoria indipendentemente se il contratto sia stato o meno registrato. In questo caso, il proprietario dell’immobile dovrà presentarsi di persona presso gli uffici competenti dell’Autorità di Pubblica Sicurezza e dichiarare la presenza del cittadino straniero, presentando i documenti di tutti gli ospiti ed, eventualmente, il contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Adempimenti fiscali per le case vacanze

Per quanto concerne gli aspetti fiscali, chi decide di aprire una casa vacanze non deve sottostare a particolari oneri e burocrazia. Come abbiamo visto, non è nemmeno necessario stipulare un contratto di locazione se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni. Trattandosi di strutture prettamente rivolte alla ricettività turistica, la durata dell’affitto è, quasi sempre, breve e, difficilmente, supera il mese. In caso contrario si dovrà procedere alla stesura di un contratto scritto e che dovrà essere, successivamente, depositato presso l’Agenzia delle Entrate, con versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Ad ogni pagamento ricevuto il proprietario dovrà rilasciare una ricevuta fiscale e applicare una marca da bollo da 2 euro se la cifra supera i 77,47 euro. Naturalmente, tutti i ricavi conseguiti per l’affitto della casa vacanze dovranno essere inseriti nella dichiarazione fiscale tra i redditi occasionali e documentati con le relative ricevute emesse.

Come affittare una casa vacanze

Chi decide di sfruttare un immobile come casa vacanze ha, ovviamente, come fine ultimo, quello di trarne dei profitti extra più o meno consistenti. Di questi tempi, per molte famiglie potrebbe rappresentare un introito che farebbe particolarmente comodo per dare una boccata di ossigeno alle finanze spesso ridotte ai minimi termini.

Per ottenere dei buoni profitti è necessario che l’immobile goda di una certa visibilità, ed è quindi, di vitale importanza promuovere la propria struttura affinché possa raggiungere il più alto numero possibile di potenziali ospiti.

In tal senso, un ruolo di fondamentale importanza è svolto dal web che offre a tutti la possibilità di sfruttare i servizi messi a disposizione delle Online Travel Agencies (OTA). Se tale denominazione vi lascia completamente indifferenti, sappiate che sta ad indicare, molto semplicemente, le agenzie di intermediazioni immobiliare online meglio conosciute con i nomi di Airbnb, Booking, Trivago o Expedia, solo per citare le più famose.

Si tratta di piattaforme web che nel corso degli anni si sono specializzate per offrire servizi che consentono da una parte, al proprietario di pubblicare online l’annuncio della propria casa vacanze e, dall’altra, al viaggiatore di trovare, con pochi semplici click, la struttura più adatta a soddisfare le proprie esigenze. Un modo rapido ed intelligente per far incontrare domanda ed offerta e assicurare vantaggi ad entrambe le parti.

Il locatore dovrà pubblicare un annuncio dettagliato con le principali informazioni sulla struttura, con tanto di foto e, naturalmente, indicando le disponibilità e il prezzo. Attraverso la velocità di internet si potrà raggiungere un impressionante numero di probabili ospiti sia in Italia che all’estero: risultato impossibile da ottenere con qualsiasi altro mezzo di comunicazione e pubblicità.

Al turista, dal canto suo, basterà soltanto entrare in uno di questi siti, inserire i dati per la ricerca ed ottenere, istantaneamente, un elenco di strutture ricettive che rispondono alle proprie richieste; potrà consultare le immagini, confrontare prezzi, leggere le recensioni di altri ospiti e comunicare col proprietario per ottenere eventuali informazioni aggiuntive.

A prima vista sembrerebbe tutto perfetto anche se, in realtà, ci sono anche diversi svantaggi derivanti dall’utilizzo dei siti di intermediazione immobiliare. Per prima cosa, è utile sottolineare che tali portali nascono come funghi e, accanto ai più famosi sopra citati, esistono decine di realtà meno conosciute. Una così ampia varietà di scelta porta alla nascita di una naturale e spietata concorrenza, mettendo le varie proprietà in una serrata competizione.

La pubblicazione degli annunci non comporta di per se alcun costo, vengono però applicate delle laute commissioni sulle prenotazioni ottenute grazie alla piattaforma scelta. Alla fine dell’anno, le commissioni pagate saranno cifre non indifferenti, anche se, tuttavia, questo rappresenta il prezzo da pagare per godere di ampia visibilità e riempire con una certa facilità e senza troppi sbattimenti la propria casa vacanze.

Il marketing turistico offre anche la possibilità al proprietario di intraprendere una via molto più autonoma creando un proprio sito web e utilizzando gli strumenti di marketing gratuiti (o quasi) messi a disposizione da internet per impostare una strategia di acquisizione delle prenotazioni bypassando completamente le commissioni delle OTA.

Strumenti che sfruttano i canali social (Facebook, Instagram, etc.), le tecniche SEO (Search Engine Optimization) per raggiungere un buon numero di persone a basso costo, e il Web Marketing; strumenti che possono portare all’ottenimento di risultati ampiamente paragonabili a quelli che può dare Airbnb oppure Booking.com.

La soluzione ottimale è, comunque quella di utilizzare entrambe le opportunità integrandole tra loro.

La gestione di una casa vacanze

Nel momento in cui si prende la decisione di concedere in affitto una casa vacanze è necessario non sottovalutare le problematiche relative alla gestione della proprietà. Da una parte ci sono tutti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria indispensabili per conservare l’immobile in uno stato decoroso e, dall’altra, c’è la gestione delle prenotazioni, pagamenti e accoglienza degli ospiti.

Pur trattandosi di un’attività svolta in maniera non professionale, il proprietario dovrà saper ritagliare il giusto tempo per offrire un servizio soddisfacente. Disponendo di più appartamenti, gestiti con diversi intermediari finanziari, non sarà facile organizzare al meglio le prenotazioni, il check-in e check-out, nonché gli incassi delle tariffe concordate. Un valido aiuto per cercare di ottimizzare i tempi, facilitare l’organizzazione e risparmiare energie da dedicare a faccende più importanti sono i cosiddetti channel manager, ovvero software che consentono di sincronizzare tutte le prenotazioni da un unico account.

Cos’è e a cosa serve un channel manager

Un channel manager altro non è che un software capace di centralizzare le richieste provenienti dai diversi canali di intermediazione immobiliare online. In pratica, l’host può creare un unico account per sincronizzare, in tempo reale, prezzi, disponibilità e molti altri aspetti riguardanti gli annunci inseriti su Airbnb, Booking, Expedia e qualsiasi altra piattaforma. Non bisogna confondere un channel manager con un gestionale che, invece, è un software molto più completo utilizzato, appunto, per gestire le strutture ricettive in ambiti professionali.

È chiaro che disponendo di un unico appartamento non si ha ragione di utilizzare questo tipo di strumento, ma avendo più case vacanze può rappresentare un valido sostegno. Un channel manager permette di risparmiare tempo visto che non sarà più necessario accedere direttamente ad ogni sito, dove sono pubblicati gli annunci, per modificarne tariffe e disponibilità. Si eviteranno anche spiacevoli situazioni e brutte figure dovute ad errori di aggiornamento del calendario e il rischio di overbooking grazie alla sincronizzazione dei dati in tempo reale. Nella gestione di più strutture ricettive permette di ricevere un maggior numero di prenotazioni e ridurre al minimo l’invenduto. Da non dimenticare nemmeno la facilità nella gestione delle tariffe, che consentirà al proprietario di ottenere il massimo profitto dalle proprie strategie di vendita.

Il channel manager è uno strumento che si rivolge principalmente a coloro che gestiscono un’attività imprenditoriale, oppure a chi dispone di più case vacanze.

Quanto costa aprire una casa vacanze

Aprire una casa vacanze è, senza dubbio, un’ottima soluzione per arrotondare lo stipendio ed incrementare le entrate familiari. Poter sfruttare un bene in possesso, spesso trascurato e lasciato in disuso, per ottenere un guadagno supplementare è un fattore decisamente positivo. In realtà però, non sono tutte rose e fiori come potrebbe sembrare perchè ci sono alcune problematiche delle quali è necessario tener conto.

Una casa vacanze comporta una serie di spese di natura ordinaria e straordinaria che sono completamente a carico del proprietario. Di conseguenza se, ad esempio, la caldaia si rompe, il condizionatore smette di funzionare, l’impianto idraulico o elettrico ha un guasto, i costi per interventi e riparazioni spettano al titolare dell’immobile e, soprattutto, sarà necessario effettuare le manutenzioni velocemente per far fronte alle prenotazioni previste o, addirittura, già in corso.

Nel caso in cui si possa dimostrare che il problema è stato causato dagli ospiti, sarà possibile chiedere un risarcimento danni, tuttavia non sono situazioni facili da gestire e, soprattutto, molto dipenderà dall’entità del danno e dall’effettivo grado di responsabilità dell’ospite.

Trattandosi di strutture concesse con la formula dell’affitto breve, saranno a debito del proprietario anche tutte le spese ordinarie (la linea internet, la fornitura di luce e gas, il riscaldamento, ecc.). Al termine di ogni soggiorno, tra le altre cose, si dovrà procedere alla completa pulizia dell’appartamento prima di concederlo in locazione a nuovi ospiti. Senza contare che tra una locazione e l’altra non è inusuale che spuntino  dei piccoli danni qua e la, che è fondamentale riparare prontamente per rendere la struttura sempre accogliente.

Altro aspetto da non trascurare riguarda l’eventualità in cui il contratto debba essere registrato: incombenza che sarà a carico del proprietario così come il relativo versamento dell’imposta di registro e di bollo, nonché i costi per la comunicazione di cessione del fabbricato.

Infine per ultimo, ma non per questo da sottovalutare, c’è il costo di un’eventuale polizza assicurativa che spesso il proprietario decide di stipulare per mettersi al riparo in caso di danni arrecati alla struttura dell’immobile e all’arredamento.ma

Aprire una casa vacanze in forma imprenditoriale: come fare?

Fino ad ora abbiamo parlato dell’argomento soffermandoci in modo particolare sulle case vacanze gestite in modo non professionale. In questi casi, il proprietario si limita a concedere in affitto l’immobile in maniera del tutto occasionale ai turisti che ne fanno richiesta. Qualora la locazione della struttura ricettiva dovesse, invece, assumere la connotazione di un’attività sistematica, ecco che la legge la considererebbe come una vera e propria attività di impresa assoggettandola alla normativa che disciplina le realtà aziendali.

Per prima cosa, è opportuno sottolineare come la regolamentazione in merito sia a carico di regioni e comuni e ci potrebbero, ovviamente, essere anche sostanziali differenze in base alla Regione di residenza. Quindi, partendo dalla costituzione dell’attività e per la sua gestione, sarà fondamentale richiedere tutte le informazioni agli uffici competenti evitando così di trovarsi in situazioni poco piacevoli.

Basti pensare alla definizione che il codice civile dà della figura dell’imprenditore per capire quando si è obbligati a virare verso la soluzione della casa vacanze professionale. Secondo il Codice Civile, infatti: “l’imprenditore è colui che esercita in modo professionale un’attività economica, ossia organizzata al fine di produrre o scambiare beni e servizi“.

Per dirla in parole ancor più semplici significa che, già solo quando viene a mancare il requisito dell’occasionalità, l’attività economica viene considerata abituale poiché svolta in maniera continuativa ed obbliga alla costituzione di un’impresa con tutto quel che ne consegue.

Ci sono però altri fattori che possono far scattare la forma imprenditoriale:

• il numero degli immobili a disposizione: se il soggetto gestisce 3 o più strutture immobiliari all’interno dello stesso Comune, l’attività è ritenuta imprenditoriale;

• la durata delle locazioni: per rimanere nell’abito dell’attività non professionale, l’ospite deve soggiornare per un periodo non superiore ai 3 mesi;

Gestendo l’affitto di una casa vacanze come un’impresa il proprietario sarà tenuto a:

• aprire partita IVA;

• effettuare la registrazione presso il Registro delle Imprese della Regione di residenza;

• richiedere l’autorizzazione al Comune di residenza mediante invio della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A);

• comunicare al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) l’inizio dell’attività e l’eventuale sospensione o termine definitivo della stessa;

• accreditare l’immobile presso la Questura. Un’operazione che può essere effettuata anche online e consiste in una semplice comunicazione all’ufficio territorialmente competente per registrare l’abitazione come struttura ricettiva;

• comunicare alle autorità competenti per il territorio, i flussi turistici;

• rispettare i requisiti strutturali e igienico-sanitari;

• inviare la comunicazione del listino prezzi all’autorità competente;

• pubblicare il listino prezzi nella lista di riferimento;

• segnalare alla Questura la presenza degli ospiti. Entro 24 ore dall’arrivo di un ospite, oppure lo stesso giorno se si tratta di un solo pernottamento, il proprietario è obbligato ad inviare le generalità attraverso il portale online AlloggiatiWeb (è necessario richiedere precedentemente le credenziali personali per averne l’accesso);

• stipulare il contratto d’affitto se il soggiorno è superiore ai 30 giorni. In questo caso, vige l’obbligo del contratto scritto di locazione e registrazione presso l’Agenzia delle Entrate con Modulo RLI;

• rilasciare regolare fattura a seguito di ogni pagamento ricevuto;

• dichiarare i redditi utilizzando il Modello Unico per redditi da locazione come impresa.

Casa vacanze, serve l’autorizzazione del condominio?

Una situazione che si verifica con sempre maggior frequenza, è l’ubicazione di una casa vacanze all’interno di una struttura condominiale. Il proprietario di un appartamento può adibire lo stesso a scopo ricettivo, pur facendo parte di un condominio, senza preoccuparsi di nulla, o deve chiedere qualche autorizzazione?

A rispondere a questo quesito ci ha pensato la Corte di Cassazione, che ha stabilito come tale situazione sia del tutto legittima. Anche una stessa delibera dell’assemblea non può, in alcun modo, proibire la suddetta attività. Soltanto la presenza di particolari indicazioni contrarie all’interno del regolamento condominiale, oppure deroghe contrattuali stipulate dal costruttore, possono vietare l’utilizzo di un appartamento come casa vacanze.

Altra giurisprudenza ha confermato come solo il regolamento condominiale sia in grado di vietare questo tipo di utilizzo di un appartamento, tuttavia, deve contenere dei precisi e chiari divieti riferiti espressamente all’impiego dell’immobile come casa vacanze.

L’orientamento preso dalla Corte di Cassazione è del tutto condivisibile e segue la naturale logica che vede l’immobile, sfruttato come struttura ricettiva, non modificarne la propria destinazione d’uso; infatti, verrebbe comunque impiegato per accogliere e ospitare delle persone e non certo per svolgere un’attività commerciale o, comunque, per finalità diverse da quella abitativa.

Oltretutto, è stata la stessa Corte di Cassazione a sottolineare più volte che la locazione di una casa vacanze non possa essere equiparata ad un’attività alberghiera. Di conseguenza, anche se un regolamento condominiale dovesse vietare l’uso di un immobile in forma di locanda o pensione, l’appartamento potrà comunque essere adibito a casa vacanze e concesso con la formula dell’affitto breve.

Come affittare la propria casa con Booking

Abbiamo parlato della diffusione degli intermediari immobiliari online (le cosiddette OTA) e del loro fondamentale aiuto per affittare, con profitto, una casa vacanze. Il noto sito Booking.com nasce come motore di ricerca per trovare e prenotare alberghi bypassando l’intermediazione delle agenzie di viaggio. Col tempo, ha integrato la possibilità per privati e professionisti di inserire annunci per affitti brevi.

Il primo passo da compiere per vedere il proprio appartamento su Booking è quello di effettuare una normale registrazione sul noto portale per creare un account e una password necessarie per i futuri accessi. Una procedura che consiste nell’inserire le proprie generalità, il nome dell’abitazione e un indirizzo mail.

In seguito, è richiesta la compilazione di un modulo per fornire indicazioni più dettagliate riguardanti la struttura ricettiva. Con tale operazione si metterà in evidenza che si tratta di una casa vacanze visto l’opportunità di registrare anche Bed & Breakfast e affittacamere. Si potranno aggiungere molte altre informazioni come la presenza di un parcheggio privato, la disponibilità del Wi-Fi, le tipologie di pagamento accettate e gli orari per il check-in e check-out.

In questa fase si dovranno poi inserire le foto, facendo attenzione a scegliere delle immagini che mettano in risalto quelli che dovrebbero essere i punti forti della casa e i motivi che potrebbero spingere il turista a scegliere la struttura preferendola alle concorrenti.

Il consiglio che mi sento di dare a chi inizia un’attività di questo tipo è quello di scegliere un target preciso di ospite che si vuole soddisfare e costruire e arredare l’appartamento per soddisfare appieno quella tipologia di clientela. Se si sceglie come target le famiglie con bambini piccoli, sarà necessario, oltre che a specificarlo e metterlo in evidenza nelle inserzioni sulle OTA, costruire una location in grado di soddisfare tutte le esigenze della clientela “famiglie con figli piccoli al seguito”, inserendo in casa e fotografando per gli annunci, ad esempio, un fasciatoio, un’area giochi per il pargolo, un lettino con le sponde, un seggiolone, ecc.

Una volta terminato, l’annuncio sarà elaborato dall’editor e inviato insieme al modulo firmato per l’accettazione del contratto. A questo punto non resta che attendere l’approvazione che, considerando il flusso dati e il numero di operazioni gestite dal sito, potrebbe anche richiedere tempi biblici. Non è raro che si debba aspettare anche più di un mese per veder accettato e pubblicato un annuncio.

Mentre si attende con impazienza l’approvazione, si riceveranno via mail il codice numerico che identifica la struttura e un link extranet per la successiva gestione dell’inserzione.

Come affittare la propria casa con Airbnb

A differenza di Booking, Airbnb è nata, fin da subito, come una piattaforma di condivisione di appartamenti e piccole strutture per brevi soggiorni. Nel giro di pochi anni si è trasformato in un colosso, pur mantenendo inalterate le proprie finalità e caratteristiche, ossia offrire l’opportunità di concedere in affitto una piccola struttura di proprietà.

Il servizio si rivolge, principalmente, a chi possiede una seconda casa libera, chi acquista un immobile come forma di investimento facendolo fruttare attraverso lo short-rent, oppure chi desidera rendere remunerativo il proprio appartamento altrimenti inutilizzato prevedendo lunghi periodi di assenza per trasferte di lavoro o altro.

Essendo nato come intermediario immobiliare per privati non professionisti, Airbnb si dimostra una piattaforma molto flessibile e consente un controllo e gestione dell’affitto con maggior autonomia e minori vincoli rispetto ai portali concorrenti. La procedura di inserimento è molto rapida e semplice, e comincia con la creazione di un account personale.

Con le medesime credenziali si potrà inserire un annuncio, oppure sfruttare i servizi riservati ai viaggiatori. Allo stesso modo, chi è già in possesso dell’account viaggiatore potrà, con le medesime credenziali, pubblicare l’inserzione. Una volta attivate le credenziali si potrà postare l’annuncio seguendo alcuni semplici passaggi che chiederanno all’utente di specificare il tipo di struttura (appartamento, casa, alloggio secondario, B&B, etc.) e tutta una serie di informazioni (descrizione dell’immobile, regole della casa, servizi disponibili e molto altro) che aiuteranno il turista a valutare le caratteristiche dell’abitazione.

L’annuncio potrà anche essere salvato, modificato e pubblicato in un secondo tempo, o quando si desidera. I tempi per la sua approvazione sono molto più brevi rispetto a Booking.

Differenze per l’host tra Booking e Airbnb

Un elemento di primaria importanza quando si pubblica un annuncio per proporre in affitto una casa vacanze è la tariffa richiesta. Il prezzo deve tenere in considerazione diversi fattori quali la location, il tipo di zona in cui ubicata la struttura, le proposte della concorrenza, le commissioni applicate dall’intermediario immobiliare, le tasse. Nel caso di Airbnb, è lo stesso sito a suggerire una tariffa giornaliera calcolata in base al valore di mercato del luogo in cui si trova la casa e ai prezzi di strutture equivalenti presenti nella medesima zona.

La frequenza dei controlli e degli aggiornamenti richiesti all’utente sono altri aspetti da tenere presenti per la scelta di una piattaforma di intermediazione. In tal senso vediamo quali sono gli elementi che incidono in maniera più significativa:

• prenotazioni: la gestione di Booking è molto rigida e non consente al proprietario di rifiutare la richiesta. Una volta che c’è disponibilità di posti e l’ospite ha terminato la procedura, automaticamente la prenotazione è accettata. Nel caso di disguidi, a seguito di un errore da parte dell’host nel gestire le disponibilità, sarà suo compito interpellare l’assistenza tecnica per risolvere il problema e trovare una soluzione alterativa da offrire al cliente. Per Airbnb e altri portali simili, la gestione delle prenotazioni è molto più flessibile: vengono inviate le richieste di prenotazioni all’host che dispone di 24 ore di tempo per accettarle o rifiutare;

• aggiornamento calendario: deve avvenire in tempo reale. Per Booking la gestione richiede una particolare attenzione e il motivo è sempre collegato al meccanismo delle prenotazioni che non concede all’host alcuna flessibilità. Un viaggiatore su Booking può prenotare ad un anno di distanza rispetto alla data dell’effettivo arrivo e fino al giorno precedente; tutto ciò impone un aggiornamento del calendario costante e senza errori. Airbnb, dando l’opportunità di rispondere alle prenotazioni e richieste in un secondo momento, permette una più tranquilla gestione del calendario. Oltretutto, ogni qual volta si rifiuta una prenotazione si può scegliere se mantenere le date bloccate, oppure renderle di nuovo disponibili per altri clienti.

Booking mette a disposizione anche la modalità Last Minute seguendo il modello presente in molti hotel. Naturalmente è un servizio che può essere garantito solamente se il proprietario è in grado di rendere l’alloggio disponibile in brevissimo tempo dopo il precedente soggiorno e se vive nei pressi della casa vacanze.

Dopo quest’analisi appare abbastanza chiaro come Booking rimanga un portale rivolto principalmente ad alberghi, hotel o, comunque, strutture ricettive gestite in maniera professionale. Avendo a disposizione una sola casa, o un appartamento, magari ubicati lontani dal luogo della propria dimora, una piattaforma come Airbnb permette una gestione meno rigida delle prenotazioni e tempistiche di arrivo degli ospiti e potrebbe creare meno problemi.

Booking Vs Airbnb: qual è la soluzione migliore per le case vacanza?

A questa domanda abbiamo già risposto, in breve, nel precedente paragrafo e comunque, in linea di massima, possiamo dire che per la gestione di case vacanze e affitti brevi:

• Booking è una scelta adatta ad imprenditori del settore o privati che sono in grado di assicurare un approccio all’attività di tipo professionale, o quasi;

• Airbnb è invece la soluzione migliore per chi concede una casa vacanze in affitto ma non ha moltissimo tempo da dedicare alla cura dell’attività;

Per comprendere meglio quanto appena affermato è sufficiente analizzare le caratteristiche dei due colossi dell’intermediazione immobiliare. In particolare, Airbnb rispetto a Booking è un portale che tutela maggiormente l’host. Ciò è la diretta conseguenza delle sue origini, visto che nasce, fin da subito, come sito per condividere le risorse immobiliari inutilizzate da privati cittadini.

Airbnb dà la possibilità, al proprietario dell’immobile, di comunicare preventivamente con il futuro inquilino, in modo da avviare un minimo di conoscenza iniziale e poter decidere, in tutta tranquillità, se ospitarlo o meno nella propria abitazione. Sarà infatti possibile annullare una prenotazione senza particolari conseguenze; ovviamente, meno richieste vengono rifiutate e maggiore sarà la visibilità dell’appartamento all’interno del portale a causa di piccole penali in cui si potrebbe incappare a causa dei continui annullamenti.

Il proprietario, al termine del soggiorno di ogni ospite, potrà lasciare una recensione sullo stesso e ciò impone, a quest’ultimo, un comportamento corretto per evitare di godere di una cattiva reputazione ed essere sistematicamente rifiutato da altri host.

Ulteriori vantaggi di Airbnb sono la personalizzazione della descrizione della struttura ricettiva con l’inserimento delle regole di permanenza nella casa. In pratica, il locatore può stabilire delle specifiche direttive riguardanti, ad esempio, le ore di silenzio e zone della casa inaccessibili che saranno comunicate all’ospite in fase di prenotazione.

Booking è un sito che si differenzia da Airbnb, innanzitutto perchè la sua nascita risale a molti anni prima rispetto al secondo. Altra fondamentale peculiarità di Booking riguarda l’iniziale finalità della piattaforma, ovvero la prenotazione di alberghi senza l’ausilio di una tradizionale agenzia di viaggio.

Quindi, fin da subito, era un servizio che si rivolgeva ad attività economiche gestite da società e professionisti del settore turistico. Successivamente, il boom delle locazioni brevi ha costretto il gigante olandese ad entrare nel mercato e fare concorrenza a Airbnb.

Data l’enorme diffusione di booking, l’host che decide di inserire il proprio appartamento in questa piattaforma potrà godere, senza ombra di dubbio, di una maggior visibilità grazie ad oltre 400 milioni di visite mensili.

Il rovescio della medaglia è l’impossibilità di cancellare le prenotazioni una effettuate dall’eventuale viaggiatore. In caso di errore o di doppia prenotazione in una stessa data, sarà lo stesso proprietario a doversi preoccupare di trovare una sistemazione alternativa al viaggiatore e, spesso, rimetterci di tasca propria se quanto pagato dall’ospite dirottato in altro appartamento in locazione non copra le spese della sistemazione alternativa.

All’interno di Booking il proprietario non ha la possibilità di lasciare recensioni e nessun tipo di commento sugli ospiti e nemmeno decidere chi accettare nella propria struttura.

Parlando di un altro argomento di grande interesse, ovvero le commissioni, Airbnb ripartisce i costi tra padrone di casa e ospite: il primo deve versare una percentuale compresa tra il 3 e il 5%, mentre al secondo viene addebitata una cifra massima pari 20%. Il valore varia in base all’importo della prenotazione: più costoso è il soggiorno e minore sarà la commissione per il viaggiatore.

Booking invece prevede costi a carico del solo proprietario nella misura del 15-18%. Chi desidera scalare le classifiche della visibilità sul sito, può pagare commissioni anche del 30% per le date scelte.

Come abbiamo detto all’inizio, Booking rimane il punto di riferimento di alberghi e hotel, mentre Airbnb quello di proprietari che gestiscono piccole case vacanze per locazioni a breve termine attraverso attività non imprenditoriali.