Come affittare il tuo appartamento con Airbnb

Se ancora qualcuno non conoscesse Airbnb, e non sapesse come sfruttarlo avendo a disposizione un appartamento da cedere in locazione per affitti brevi e turistici, è giunto il momento di scoprire tutti i particolari di questa piattaforma online che tanto successo sta riscuotendo in tutto il mondo.

In realtà, in Italia, Airbnb è salita agli onori della cronaca, soprattutto, per l’infinita querelle con il Fisco che ha portato ad una dura battaglia legale che non è ancora giunta ad una conclusione. A parte le questioni puramente fiscali, in quest’articolo cercherò di focalizzare l’attenzione su come sfruttare i servizi del portale e quali vantaggi vengono offerti a viaggiatori e locatori che mettono a disposizione le proprie strutture ricettive.

Indice:

• Airbnb: cos’è e come funziona
• Come ci si iscrive ad Airbnb?
• È sicuro affittare su Airbnb?
• Quanto costa mettere in affitto il proprio appartamento su Airbnb?
• Come avvengono pagamenti e compensi?
• Tutti possono utilizzare Airbnb?
• La tassazione dei compensi Airbnb
• Norme nazionali e regionali da non dimenticare

Airbnb: cos’è e come funziona

Sono passati pochi anni da quel 2007 in cui due giovani laureati californiani Brian e Joe si trasferirono a San Francisco, proprio in concomitanza con la conferenza annuale della Industrial Design Society of America organizzava. In quel periodo era quasi impossibile trovare un’albergo o una stanza libera in città.

I due ragazzi, che a fatica riuscivano a pagare l’affitto del loft condiviso in cui risiedevano, decisero di cedere in locazione, a loro volta, una stanza vuota del loft stesso. Fin qui nulla di eccezionale, se non fosse per il metodo utilizzato: un simpatico annuncio su una pagina web da loro creata, e l’offerta ai viaggiatori per il servizio di Airbed and Breakfast. Così acquistarono alcuni materassi ad aria (airbed) e misero a disposizione la propria casa in cambio di denaro.

I due ignari esperti di design non pensavano certo che, da un’iniziativa per salvare le loro finanze, sarebbe nata un’azienda dal fatturato faraonico e un portale web di affitti short term tra i più conosciuti e sfruttati ogni anno da milioni di host (termine per indicare il locatore) e viaggiatori in tutto il globo.

Attualmente, Airbnb è una piattaforma online ben organizzata che offre l’opportunità a tutti di iscriversi gratuitamente, creare un proprio account e avere accesso ad un’area personale dove inserire e gestire le proprio proposte di soggiorno e comunicare con i possibili inquilini.

Dall’altra parte, chi programma un viaggio e cerca una sistemazione diversa dalla solita stanza d’albergo, desidera qualcosa di più caratteristico, o anche solo la possibilità di alloggiare in zone dai costi proibitivi (ad esempio i centri storici), può affidarsi al portale per trovare centinaia di soluzioni.

Airbnb lo possiamo definire come un servizio di condivisione che ha la finalità di mettere in contatto domanda ed offerta. Una persona che ha disponibilità di un certo numero di stanze inutilizzate e decide di affittarle per periodi più o meno brevi, può sfruttare la grande visibilità assicurata dal sito e godere di un bacino di papabili clienti italiani e, soprattutto, stranieri ed ottenere risultati impensabili utilizzando metodi tradizionali di pubblicità e promozione.

Per rendersi conto della diffusione di questa piattaforma, basta prendere i dati forniti dal Ministero dei Beni Culturali per il quadrimestre giugno – settembre a partire dal 2017 e notare il continuo incremento, nell’ordine del 20% all’anno, di chi decide di affidarsi al portale per prenotare un soggiorno.

Ricordiamo che Airbnb consente anche di pubblicizzare un’esperienza da condividere con il turista, ma per poterla pubblicare è indispensabile inviarla tramite lo specifico form perché possa essere analizzata e approvata. Inoltre, il portale ha introdotto la possibilità, ad hotel e strutture ricettive gestite da società professionali, di inserire i propri annunci.

Quali passaggi sono necessari per utilizzare i servizi di Airbnb?

Chi desidera mettere a disposizione un proprio appartamento su Airbnb dovrà effettuare pochi e semplici passaggi. Per prima cosa, è richiesta la registrazione gratuita sul sito: è sufficiente una mail e seguire la consueta procedura con l’inserimento dei dati anagrafici oppure sfruttare un account di Facebook, Google o Amex per rendere l’operazione ancor più rapida.

Una volta attivate le credenziali non resta che inserire l’annuncio. Airbnb offre all’host ampie possibilità di personalizzazione in modo che il locatore possa decidere le date in cui mettere a disposizione l’appartamento e il tariffario, innanzitutto.

Inoltre, è possibile aggiungere tutti i dettagli necessari per offrire al futuro ospite informazioni complete indicando eventuali altri servizi compresi nella tariffa, oppure, inserire anche delle particolari regole che il visitatore è tenuto a rispettare.

Durante la fase di inserimento e gestione dell’annuncio il gestore potrà avvalersi del servizio di assistenza 24 ore su 24 in caso di problemi o difficoltà.

È sicuro affittare su Airbnb?

La domanda che molte persone indecise se affidarsi ad Airbnb si pongono è:

E’ sicuro affittare il mio appartamento tramite Airbnb?

Certamente decidere di ospitare una o più persone sconosciute provenienti da ogni parte del mondo, può mettere un po’ di apprensione a chiunque. Anche perché, molto spesso, vengono affittati appartamenti o singole stanze nella medesima abitazione dove vive il locatore con la sua famiglia.

Airbnb sa molto bene come per un host fidarsi dell’ospite sia un’assoluta priorità, quindi, offre tutti i mezzi per conoscere in anticipo i visitatori prima che raggiungano la destinazione in modo da garantire una certa tranquillità alle due parti.

Il proprietario, tramite il portale, può richiedere all’ospite l’invio dei documenti di identità ancor prima del suo arrivo, inoltre, è possibile stabilire regole di comportamento sulle attività da svolgere all’interno della struttura e da rispettare durante tutto il soggiorno.

Un altro importante strumento per accertare la reputazione del viaggiatore è l’accesso ai feedback lasciati da altri host, ossia, vere e proprie recensioni sul comportamento della persona che ha soggiornato. Lo stesso servizio di assistenza Airbnb verifica ogni prenotazione e la classifica in base ai rischi, decidendo anche di cancellarla se ritenuta sospetta.

Un’ulteriore garanzia per il locatore è la copertura assicurativa contro incidenti e la protezione in caso di danni alla struttura. Nel primo caso viene messa a disposizione una copertura fino a 800mila euro per richieste di risarcimento a seguito di eventuali lesioni fisiche subite dall’ospite o danni a sue proprietà avvenuti nel corso del soggiorno.

La medesima copertura è prevista nella malaugurata ipotesi in cui l’ospite provochi danni alla struttura ricettiva. Ogni controversia vedrà come intermediario il centro soluzioni di Airbnb che provvederà a dare l’adeguata assistenza. Tutte queste tutele non vanno richieste, ma scattano automaticamente ad ogni prenotazione e non generano alcun supplemento di spesa.

Giusto per dare qualche numero in merito, nel corso del 2017 Airbnb ha gestito circa 49 milioni di transazioni e le richieste di risarcimento danni sono risultate nell’ordine di un caso ogni 25mila soggiorni.

Quanto costa mettere in affitto il proprio appartamento su Airbnb?

Come abbiamo già spiegato, il proprietario non deve sostenere alcun costo per la registrazione di un account e nemmeno per ogni annuncio pubblicato. Per quanto riguarda, invece, le prenotazioni di un alloggio, i costi sono suddivisi in due tipologie:

• condivisi tra host e ospite;
• spettanti solo all’host.

Nel primo caso, la percentuale applicata e pari al 3% – 5% e potrebbe variare in base alla nazionalità dell’host o per la presenza di eventuali termini di cancellazione particolarmente rigidi. Ad esempio, per alloggi ubicati nella Cina continentale i costi sono nell’ordine del 10%. Il prelievo viene applicato sul subtotale della prenotazione, ovvero, sulla tariffa giornaliera compresa di spese di pulizia ed eventuali supplementi per ospiti aggiuntivi e al netto delle tasse e dei costi sostenuti da Airbnb. Il locatore paga il dovuto in modo automatico, con la cifra che viene sottratta al momento della conferma della prenotazione.

Ci sono poi una serie di costi che incombono solo sull’ospite e corrispondono, solitamente, ad un massimo del 13% del subtotale della prenotazione esattamente come sopra. Anche in questo caso sono soggetti a variazioni in base a molteplici fattori e vengono indicati all’ospite durante la fase di pagamento prima della conferma della prenotazione.

Siccome Airbnb offre, anche a società d’ospitalità professionale, l’utilizzo dei propri servizi, è stato introdotto un nuovo specifico regime di costi. In queste situazioni la percentuale varia dal 14% al 20%, con un incremento del 2% per gli annunci che prevedono cancellazione con termini cosiddetti “Super rigidi“.

Per chi decide di mettere l’annuncio di un’esperienza da condividere con il turista, la percentuale trattenuta da Airbnb è del 20%.

In Italia è previsto, come ben sappiamo, il versamento dell’IVA calcolato ed incluso nel totale pagato dall’ospite, e un’eventuale tassa di soggiorno in base al territorio, o Comune, dov’è ubicato l’alloggio.

Come avvengono pagamenti e compensi?

L’host riceve sulla piattaforma il compenso pattuito, mediamente, 24 ore dopo l’avvenuto check-in dell’ospite. E’ il tempo necessario per effettuare la transazione, indipendentemente dalle preferenze e dal metodo di pagamento scelto dal turista.

Nel caso in cui il visitatore soggiorni per un minimo di 28 notti il versamento avviene mensilmente, mentre, con più check-in al giorno verrà inviato un compenso totale unico. L’host può controllare il ricevimento dei compensi dalla propria area personale visitando la cronologie delle transazioni. E’ possibile anche stabilire un limite minimo, superato il quale verranno pagati i corrispettivi accumulati.

Per il pagamento, Airbnb accetta la maggior parte della carte di credito e prepagate, così come le carte di debito. Nei Paesi in cui è attivo il servizio è possibile utilizzare PayPal, Apple Pay per app iOS e Google Pay per app Android. Non sono previsti costi aggiuntivi per i pagamenti con carte di credito.

Tutti possono utilizzare Airbnb?

In linea di massima chiunque abbia un locale, una o più stanze o un interno appartamento da concedere in locazione, può decidere di iscriversi e iniziare a guadagnare con Airbnb. In realtà, il portale chiede ad ogni host di rispettare 4 fondamentali requisiti, in modo da assicurare agli ospiti un servizio completo e soddisfacente.

I requisiti richiesti riguardano:

• Rapidità nella risposta al cliente: rappresenta un aspetto su cui Airbnb è particolarmente attento e dimostra quanto l’host risulti affidabile, attento e premuroso. Per monitorare tale elemento viene misurato il tasso di risposta, la frequenza e la rapidità di azione del gestore. Mediamente, si deve soddisfare la richiesta dell’ospite nell’arco delle 24 ore.

• accettazione della prenotazione: Airbnb si aspetta che un locatore accetti la maggior parte delle richieste ricevute per i giorni indicati liberi sul calendario al momento della prenotazione. Quindi, è necessario gestire la disponibilità in modo efficiente per soddisfare le esigenze del cliente, avendo così la struttura sempre occupata;

• evitare cancellazioni: altro punto decisamente importante è la cancellazione di una prenotazione che dovrebbe avvenire solo in casi eccezionali. Un fatto che comporta notevoli disagi per il viaggiatore e prevede delle penalità per l’host, sia dal punto di vista economico che del suo punteggio;

• recensioni positive: più che un requisito è una conseguenza del soddisfacente servizio offerto dall’host. Ogni ospite, alla fine del proprio soggiorno, lascia un commento sull’esperienza appena vissuta. La valutazione del gestore della struttura viene calcolata dalla media dei punteggi ricevuti e lasciati da tutti i visitatori. Allo stesso modo, l’host può dare la propria opinione riguardante le persone che hanno soggiornato nel suo appartamento, in modo che altri locatori possano disporre di informazioni utili sui viaggiatori ed evitare spiacevoli incontri.

Per ottenere buone recensioni, non serve far altro che offrire all’ospite una struttura accogliente, servizi essenziali (carta igienica, sapone, lenzuola, cuscini e asciugamano), assicurare un buon livello di pulizia, assistenza durante il soggiorno e una semplice procedura di check-in.

Il tutto senza dimenticare di scrivere un annuncio che dia le giuste aspettative, comunicando informazioni corrette sul tipo e qualità della struttura (foto aggiornate e veritiere), l’esatta ubicazione e distanza da eventuali attrazioni, nonché un prezzo che risulti adeguato all’offerta e concorrenziale con altre strutture simili presenti nella stessa zona.

La tassazione dei compensi Airbnb

In Italia, ogni corrispettivo derivante dagli affitti deve essere inserito in dichiarazione dei redditi e contribuisce a costituire base imponibile ai fini delle imposte. Il contribuente può decidere se optare per una tassazione ordinaria oppure per un regime agevolato con cedolare secca al 21% calcolata sul canone totale percepito.

Ovviamente, questo discorso è riferito alle persone fisiche che svolgono attività di home-sharing, non alle persone giuridiche che gestiscono professionalmente strutture ricettive.

Nel caso di transazioni avvenute tramite Airbnb la legge italiana ha stabilito con il DL 50/2107, che i cosiddetti intermediari immobiliari (tra cui, appunto, tutti i portali e piattaforme web) debbano assumere la posizione di sostituti d’imposta.

Ciò significa che spetterebbe loro versare all’erario le imposte su quanto incassato dai viaggiatori, anticipatamente, e comunicare all’host, attraverso una Certificazione Unica, l’ammontare della ritenuta pagata per suo conto.

Allo stato di fatto, Airbnb ha impugnato in tribunale tale provvedimento e, nonostante una prima sentenza a favore dello Stato, ha continuato la sua battaglia legale e ancora oggi non rispetta questa semplice regola, nè sembra volersi adeguare.

Infine, rammentiamo che gli ospiti, alloggiando in strutture ricettive ubicate in determinati territori classificati come località turistiche oppure in città d’arte, dovranno pagare una tassa di soggiorno con importo stabilito dalle amministrazioni Comunali (ad esempio nel Comune di Genova ammonta a 1 euro per notte). In molti casi Airbnb riscuote automaticamente l’imposta giornaliera per ogni persona ospitata e la versa nelle casse del Comune.

Norme nazionali e regionali da non dimenticare

Altro aspetto importante da non scordare mai è quello di assicurarsi di poter utilizzare la struttura a fini ricettivi rispettando tutte le normative nazionali e regionali in merito.

Secondo le ultime norme per la sicurezza pubblica, il proprietario è obbligato a comunicare alla Questura la registrazione di tutti gli ospiti, inviando i dati tramite l’apposito Portale “AlloggiatiWeb”. Quindi, sarà necessario richiedere le credenziali online presso gli uffici competenti per avere l’accesso e informarsi sugli oneri da rispettare.

Con la legge n. 58 del 28 giugno 2019, il cosiddetto Decreto Crescita, vige anche l’obbligo, per chi sfrutta strutture ricettive a fini turistici e per affitti brevi, di richiedere il CIR. Si tratta di un codice identificativo associato in modo univoco ad ogni immobile e introdotto per fronteggiare il fenomeno dall’abusivismo ed evasione fiscale delle locazioni temporanee.

Il CIR deve essere pubblicato dai soggetti titolari delle strutture, e dagli intermediari, in ogni comunicazione inerente l’offerta e la promozione dell’immobile. In Lombardia è entrato in vigore già dal 1 novembre 2018, mentre altre Regioni lo hanno approvato solo ultimamente come il Veneto, a partire da settembre 2019.

Il Piemonte ha reso disponibile un portale denominato Servizio Locazioni Turistiche per richiedere il CIR, mentre la Campania ha, invece, deciso di chiamarlo CUSR (codice identificativo delle strutture ricettive) e renderlo obbligatorio da agosto 2019. È importante informarsi su come ottenere tale codice visto che per i proprietari inadempienti sono previste sanzioni che vanno da un minimo di 500 euro fino ad un massimo di 3 mila.

Per immobili vincolati da mutuo o qualsiasi altra forma di prestito, sarebbe buona norma assicurarsi che non vi siano restrizioni relative a subaffitto o affitto consultando il prestatore per Limitazioni su alloggi sovvenzionati.

Stesso discorso vale per alloggi sovvenzionati per i quali normalmente sono previste regole che ne vietano il subaffitto senza autorizzazione: se vivi in una comunità di alloggi sovvenzionati e vuoi diventare host, consulta l’autorità o l’associazione abitativa competente.

Se si condivide la casa con altre persone, sarebbe opportuno stipulare un accordo formale con i coinquilini al fine di delineare le aspettative. Tale accordo può includere la frequenza con si intende ospitare, le regole per gli ospiti, l’eventuale condivisione dei compensi e altro ancora.

Infine ricordiamo che per contratti di locazione con durata inferiore ai 30 giorni (i cosiddetti affitti brevi), la legge non prevede alcun obbligo di registrazione e si possono stipulare con l’ospite al momento del check-in.