Affitto casa vacanze senza agibilità: rischi per locatore e locatario

Una casa vacanza è un immobile destinato a un affitto temporaneo e limitato a determinati periodi, che solitamente funge da abitazione per turisti e che può essere una villa, un appartamento, una baita o qualsiasi altro tipo di struttura abitativa.

Nella maggior parte dei casi si tratta di una seconda casa che non viene utilizzata dal proprietario e che quindi può essere destinata all’affitto, mediante contratti che non devono superare i tre mesi consecutivi.

Le modalità di un affitto di questo genere sono due: imprenditoriale oppure occasionale.

• locazione imprenditoriale: in questo caso il proprietario possiede più di tre case da mettere a disposizione degli ospiti e, secondo le normative attualmente vigenti, è obbligato a comunicare un listino prezzi al comune che, a sua volta, deve rilasciare una regolare autorizzazione a tale attività.

• locazione occasionale (non imprenditoriale): si tratta di una possibilità secondo cui il proprietario dispone di un’unica casa che mette in affitto per brevi periodi di tempo e in maniera sporadica; di conseguenza egli non è tenuto a rispettare particolari regole richieste invece nel caso precedente.

Le normative riguardo ai contratti d’affitto breve sono in continuo aggiornamento in quanto è sempre maggiore il numero di abitazioni che vengono messe a disposizione dei turisti come casa vacanza anche perché la loro richiesta sta subendo un inarrestabile incremento.

Per affittare una casa vacanza è indispensabile che essa sia dotata di certificato di agibilità, un documento rilasciato dal comune e finalizzato a garantire le necessarie condizioni di igiene e di salubrità dell’immobile stesso. Con l’entrata in vigore del Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) la sua richiesta deve essere fatta necessariamente prima che la casa sia abitata.

Bisogna richiedere tale documentazione presso lo Sportello Unico del Comune, e, in caso di mancato ottenimento, l’affitto di una casa vacanza con modalità imprenditoriale comporta sanzioni amministrative del valore compreso tra 77 e 464 euro.

Pur trattandosi di una normativa nazionale, sono i singoli comuni a predisporre la modulistica e a rilasciare il nulla osta dopo avere effettuato i dovuti controlli tramite tecnici incaricati dal comune stesso.

La ricettività nelle case vacanza è notevolmente aumentata negli ultimi anni in relazione alla tendenza turistica di preferire una sistemazione indipendente rispetto a quella offerta da Hotel e alberghi.

Il considerevole incremento di presenze ha, comunque, portato all’insorgenza di numerose problematiche perché in molti casi le abitazioni date in affitto occasionale non sono fornite, ad esempio, di certificato di agibilità e quindi non possono garantire l’idoneità della struttura abitativa.

Il fenomeno degli affitti “in nero”, che sta crescendo in maniera esponenziale, costituisce una piaga per il mercato immobiliare dato che l’abbattimento dei costi (in termini di imposte e adempimenti) che questa modalità consente risulta particolarmente penalizzante per coloro che invece affittano in regola.

Grazie anche alla irregolarità di alcuni portali immobiliari che si affidano a locatori con immobili che non sono in possesso nemmeno del certificato di agibilità, vengono realizzate mediazioni abusive molto dannose per i turisti, che si insediano un un contesto abitativo non confacente alle normative.

La terminologia “casa vacanza” viene attribuita unicamente a chi effettua questa attività in maniera professionale, con tanto di partita IVA come forma di tutela per gli affittuari, quindi non per gli occasionali.

Una sostanziale differenza tra i due tipi di affitto sta nel concetto di occasionalità, dato che i servizi che devono essere offerti rimangono i medesimi e riguardano i requisiti igienico-sanitari, edilizi e di sicurezza previsti dall’articolo 6 della Legge Nazionale 217/1983.

Tenendo conto che è sempre obbligatoria la stipula di un regolare contratto scritto sia per l’affitto imprenditoriale che per quello occasionale, risulta evidente che il locatore debba necessariamente essere in possesso del certificato di agibilità, che garantisce la conformità delle caratteristiche igieniche, tecniche, energetiche e l’adeguatezza degli impianti.

Ogni regione stabilisce alcune tabelle riguardanti gli standard qualitativi obbligatori che le residenze turistiche devono necessariamente possedere per poter essere affittate. Questi requisiti riguardano vari aspetti dell’unità abitativa, come il numero di letti e la presenza di taluni complementi d’arredo all’interno della stanza, i dispositivi in dotazione nelle cucine per la preparazione dei cibi, la struttura degli ambienti da bagno e la presenza servizi igienici di un certo tipo, ecc.

Dal punto di vista fiscale, gli importi derivanti da affitti occasionali di case vacanza devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi tra i redditi fondiari mentre, quelli relativi ad affitti imprenditoriali costituiranno un vero e proprio reddito di impresa da indicare sul modello Redditi della ditta (essendo presente una partita IVA).

       Indice:

• Norme da rispettare per case vacanza non in forma imprenditoriale
• Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza in forma imprenditoriale
• E’ possibile affittare una casa vacanza senza agibilità?

Norme da rispettare per case vacanza non in forma imprenditoriale

Come accennato sopra, un affitto non imprenditoriale presuppone che il locatore possegga un’unica abitazione da affittare occasionalmente e per periodi di tempo mai superiori a tre mesi consecutivi.

In questo caso le procedure risultano decisamente semplificate rispetto alla modalità di affitto imprenditoriale, anche se rimangono validi i presupposti di agibilità che l’unità abitativa deve comunque possedere.

Non viene infatti richiesta la presentazione di nessuna domanda in comune, in quanto è sufficiente essere in regola con le vigenti normative che il proprietario deve ovviamente conoscere e applicare adeguatamente. Tra queste è indispensabile che la casa sia fornita di certificato di agibilità.

Inoltre viene richiesto il certificato di prestazione energetica (APE), rilasciato da professionisti abilitati, come architetti, geometri o ingegneri, i quali, dopo adeguati sopralluoghi, devono controllare e misurare gli indici di efficienza energetica relativi agli impianti attivi nell’abitazione.

Dopo aver compilato una specifica relazione, i tecnici sono tenuti a trasmetterla telematicamente agli uffici competenti della regione d’appartenenza, secondo le norme di legge.

In ottemperanza alla normativa sul contratto di locazione ( Legge 431/1998),sarebbe opportuno contrarre una polizza assicurativa verso terzi, a cura del proprietario, con la finalità di tutelare la casa. Tale copertura assicurativa viene consigliata (non imposta) anche ai locatori occasionali, proprio per assicurare una maggiore garanzia contro qualsiasi rischio.

Un requisito indispensabile è quello del collegamento telematico con la Questura competente, che deve rilasciare le credenziali necessarie per effettuare la registrazione automatica di tutte le persone ospitate, anche se il periodo di tempo della loro permanenza è inferiore alle 24 ore.

Affittare una casa vacanza significa mettere a disposizione un’unità abitativa ammobiliata, fornita di tutti i dispositivi utili per un soggiorno piacevole, dotata dei necessari requisiti di sicurezza e igienici, con servizi non centralizzati.

La Legge sul Turismo riguardante gli affitti occasionali espone chiaramente i requisiti indispensabili di cui l’abitazione deve essere dotata, per evitare di incorrere in qualsiasi rischio.

Il “short lets” meglio conosciuto come affitto occasionale si configura quindi come una vantaggiosa opportunità per chi possiede una seconda abitazione inutilizzata che può diventare una notevole fonte di reddito, a patto di rispettare tutte le norme previste dalla legge.

Infatti, proprio per il suo carattere transitorio, questo tipo di locazione è collegato a un continuo turn-over di persone che sfruttano la casa vacanza anche per limitati e brevi periodi di tempo.

A maggior ragione, è dunque indispensabile che vengano rispettate tutte le regole di sicurezza, partendo dal certificato di agibilità, un documento in grado di tutelare sia il locatore che il locatario.

Norme da rispettare per gestire una o più case vacanza in forma imprenditoriale

Quando il locatore è proprietario di più abitazioni da mettere a disposizione dei turisti, si parla di affitto imprenditoriale e la normativa al riguardo prevede un insieme di permessi indispensabili per poter gestire tale attività.

Innanzitutto, il proprietario è tenuto a presentare una domanda all’ufficio tecnico del Comune dove si trovano le unità abitative da affittare, allegando il certificato di agibilità insieme a una relazione tecnica che indica i vari requisiti della casa vacanza.

Sono infatti richiesti: l’esatta ubicazione, le caratteristiche specifiche dell’immobile, la certificazione energetica e tutti gli eventuali interventi che esso ha subito nel corso del tempo (la cui durata è a discrezione dei singoli comuni).

Relativamente a questa forma di affitto di case vacanza è necessario stipulare una polizza assicurativa contro terzi.

Secondo l’articolo 5 della Legge 217/1983 è obbligatorio presentare anche il certificato d’iscrizione alla speciale sezione del registro esercenti di commercio REA, allegando la copia delle ricevute dei versamenti relativi alle tasse sulle concessioni.

Nella domanda devono essere dichiarati i prezzi massimi e minimi dell’affitto richiesto, specificando, dettagliatamente, i vari periodi dell’anno in cui la casa viene messa a disposizione.

Un aspetto di primaria importanza è quello relativo alla planimetria catastale della casa e al numero di persone che possono essere ospitate in rapporto alle stanze e alla loro estensione.

Viene poi richiesta la documentazione dell’iscrizione presso la Questura competente, in ottemperanza alla legge antiterrorismo. Il locatore è obbligato a registrare i documenti degli ospiti nel momento stesso del loro arrivo per poi trasmetterli telematicamente agli uffici della Questura.

Una copia deve essere inoltrata anche all’ISTAT che, secondo il D.P.R. del 19/7/2013 e l’articolo 7 del Decreto Legislativo 322/1989, rileva le presenze, sia in caso di affitto sia occasionale che imprenditoriale.

Soltanto dopo aver espletato tutte queste richieste, la casa vacanza viene considerata idonea e può essere messa a disposizione dei locatari.

Quando si decide di affittare una casa vacanza (in maniera imprenditoriale, ma anche occasionalmente) è sempre consigliabile rivolgersi a un’agenzia immobiliare iscritta alla Camera di Commercio e quindi in possesso di tutti i requisiti necessari per garantire la massima affidabilità gestionale.

Secondo la Normativa di Legge numero 39 del febbraio 1989, le uniche strutture autorizzate a pubblicizzare e trattare gli affitti di una casa vacanza sono gli agenti immobiliari iscritti e regolari; pertanto ricorrere a personale non qualificato oppure a offerte presenti sul web risulta essere un comportamento illegale oltre che estremamente rischioso.

Si tratta, infatti, di un’azione illegale come descritto nell’articolo 1754 del Codice Civile, che asserisce come la figura del mediatore debba necessariamente identificarsi con un agente immobiliare autorizzato.

Questo presupposto assicura la dovuta tutela del consumatore, il quale, rivolgendosi a personale non autorizzato, può facilmente incorrere in numerosi rischi che possono rovinare completamente la sua vacanza.

Il proprietario di una casa vacanza che intende gestire personalmente la locazione della stessa, spesso ritiene che, evitando l’iter burocratico previsto dalla legge e non pagando alcuna mediazione immobiliare, i suoi introiti saranno superiori e tutta la procedura risulterà più agevole.

In realtà, la mancanza di un regolare contratto rappresenta un’insidia molto pericolosa poiché i rischi collegati alla gestione di un affitto (anche occasionale) implicano pericoli di notevole entità.

Pertanto è assolutamente sconsigliabile seguire metodi “fai da te” per organizzare un soggiorno presso una casa vacanza, ed è assolutamente preferibile affidarsi a un’agenzia immobiliare di fiducia.

E’ possibile affittare una casa vacanza senza agibilità?

Secondo il parere della Corte di Cassazione è possibile mettere in affitto una casa vacanza priva del certificato di agibilità, a patto che l’inquilino sia stato preventivamente informato. In questo senso non sussiste la condizione di illegalità, anche se mancano i presupposti per tutelarsi in caso di incidenti.

In tali circostanze possono verificarsi differenti conseguenze:

• Se l’inquilino, dopo essere stato informato della mancanza di agibilità, decide ugualmente di prendere in affitto la casa vacanza, non è autorizzato a vantare alcuna pretesa, anche qualora si verifichino inconvenienti sgradevoli.

Se, al contrario, tale situazione non viene esposta al turista, si configurano tre differenti possibilità:

• Quando l’ospite che sta per affittare una casa vacanza viene informato della mancanza di certificato di agibilità prima di entrare nell’abitazione, è autorizzato a pretendere la restituzione della caparra e a recedere dal contratto senza alcuna spesa;

• Qualora il locatario venga a conoscenza dell’assenza della certificazione durante il soggiorno, può sospendere il pagamento dell’affitto, ma unicamente se costretto, o se decide, di abbandonare l’abitazione a causa della sua inagibilità. In caso contrario, egli è obbligato al pagamento del canone locativo dato che sfrutta comunque l’abitazione;

• Quando poi, la scoperta della non agibilità emerge al termine del periodo di locazione, l’inquilino è tenuto a pagare interamente il canone stabilito in quanto ha usufruito del bene e non può vantare alcuna altra pretesa.

Detto questo risulta evidente che per non pagare l’affitto, sia necessario liberare l’abitazione quanto più precocemente possibile e, comunque, contestualmente alla scoperta della sua inagibilità, anche per evitare di occupare un immobile non dotato dei necessari requisiti e dover, comunque, pagare il canone di locazione.

La mancanza del certificato di agibilità non rende nullo il contratto d’affitto, ma consente all’inquilino di recedere immediatamente dal contratto, liberare la casa e sospendere il pagamento del canone locativo soltanto per il periodo da cui la casa sarà nuovamente libera e a disposizione del locatore.

Dato che il certificato di agibilità conferma l’idoneità della casa vacanza ad essere abitata in base a specifici parametri stabiliti dalla normativa edilizia, in sua assenza, tali parametri non sono garantiti e, di conseguenza, anche la sicurezza dell’immobile non viene confermata.

Il proprietario che decide di affittare una sua proprietà non idonea a tale impiego, pur essendone autorizzato dalla legge che consente tale opzione, può incorrere in notevoli problemi, sia logistici che economici. Si tratta quindi di una scelta quantomeno discutibile e, spesso, poco vantaggiosa.

D’altra parte, l’inquilino che accetta in locazione una casa vacanze priva del certificato di agibilità, se è al corrente di questa mancanza, deve essere consapevole dei rischi collegati a questa sua decisione.

Nella maggior parte dei casi, entrambe le parti (locatario e locatore) sono convinti di “semplificare” le procedure burocratiche ignorando le normative edilizie e stipulando un contratto d’affitto (spesso irregolare) non corrispondente ai requisiti di legge. Una scelta piuttosto pericolosa, per tutte le motivazioni sopra elencate, e quindi, assolutamente, sconsigliabile.

Un’errata convinzione riguarda il fatto che i contratti brevi riguardanti le case vacanza non richiedano una stipula di un regolare contratto, dato che l’occasionalità della locazione consente di aggirare l’iter regolamentare.

Niente di più sbagliato, infatti, proprio perché l’affitto breve presuppone un continuo ricambio di inquilini e anche poiché durante le vacanze spesso le condizioni abitative sono differenti rispetto a quelle normali, la necessità che la casa sia agibile diventa un requisito di fondamentale importanza.

Bisognerebbe, inoltre, prendere in esame il fatto che tale certificato di idoneità è un documento che si può ottenere con estrema facilità, con una spesa contenuta e in tempi relativamente brevi.

Una volta ottenuto, questo documento offre importanti garanzie in grado di tutelare entrambe le parti, assicurando in questo modo lo svolgimento di una vacanza tranquilla e rilassante.

Rivolgendosi a esperti del settore immobiliare è possibile ottenere una consulenza ed essere seguiti (tramite professionisti autorizzati) per l’ottenimento del certificato di agibilità.